전세자금대출 보증, HF·HUG·SGI 아무 데서나 받아도 똑같을까

전세자금대출 보증, HF·HUG·SGI 아무 데서나 받아도 똑같을까 — 2억원 기준 2년 보증료 직접 계산

11월 03, 2026

정정 2026년 11월 8일: 이 글은 애초에 서로 다른 상품의 요율을 한 표에 올려 놓고 비교했다. HUG·SGI 쪽에 적었던 연 0.115~0.208% 대의 요율은 전세자금대출보증이 아니라 전세보증금 반환을 보장하는 상품(HUG 전세반환보증·SGI 전세금보장신용보험)의 요율이고, HF 쪽에만 전세자금대출보증 요율을 썼다. 그래서 「기관별 최대 10배 차이」·「HF가 압도적으로 유리」·「세 기관 모두 계약기간 절반이 지나기 전 신청」·「HF·HUG 한도는 수도권 7억·지방 5억」은 모두 성립하지 않는다. 각 기관 공시로 표와 계산, 결론을 다시 짰다. 출처: 한국주택금융공사 일반전세자금보증·일반전세지킴보증 상품안내, 주택도시보증공사 전세안심보증 상품개요(2026년 11월 8일 확인).

전세자금대출을 받을 때 붙는 보증을 HF(한국주택금융공사)·HUG(주택도시보증공사)·SGI서울보증 세 곳이 각각 「전세보증」이라는 이름으로 판다. 그런데 세 곳이 공시하는 요율을 그대로 한 줄에 놓으면 10배 가까운 차이가 나는 것처럼 보인다. 그 차이는 대부분 기관 차이가 아니라 상품 차이다. 은행에 돈을 갚아 주는 보증과 집주인이 못 돌려준 보증금을 대신 돌려주는 보증은 다른 상품이고, 요율도 한 자리 수 배수로 다르다. 아래는 2026년 11월 8일에 각 기관 공시 화면에서 직접 읽은 요율로, 같은 가구 조건을 넣어 2년치를 다시 계산한 결과다.

서울 강남·서초 일대 아파트 밀집 지역(특정 단지와 무관한 예시 이미지). 사진: Brücke-Osteuropa, Wikimedia Commons, CC0 1.0.

핵심 요약

세 기관이 파는 「전세보증」은 두 종류다. 전세자금대출보증(은행에 대출 원리금을 대신 갚아 주는 보증)과 전세보증금 반환보증(집주인이 못 돌려준 보증금을 대신 돌려주는 보증)은 별개 상품이고, 요율 차이도 여기서 대부분 나온다.
대출보증 요율은 HF 연 0.06~0.20%(임차보증금 구간별 기준요율), HUG 연 0.031%(전세안심보증의 전세대출보증분)다. 반환보증 요율은 HF 연 0.04~0.18%(LTV 구간별), HUG 연 0.097~0.211%(보증금액·주택유형·부채비율별)다.
임차보증금 2억원·주택가격 3억원·대출 1.6억원·2년 계약을 넣으면 2년 보증료는 HF 36만 4,800원(대출보증 20만 4,800 + 반환보증 16만), HUG 전세안심보증 57만 8,621원(대출보증 8만 2,621 + 반환보증 49만 6,000)이다. 기관 간 격차는 약 21만원이고, 10배가 아니다.
한도는 두 기관 모두 7억·5억이 아니다. 7억원(수도권 외 5억원)은 보증을 받을 수 있는 임차보증금 상한이고, 보증한도는 HF 4억원(수도권·규제지역은 산출액의 8/9), HUG 수도권 4억원·그 외 3.2억원이다. 1주택자는 양쪽 모두 더 낮다.
SGI서울보증의 전세자금대출 관련 보증 요율표는 이번 확인(2026년 11월 8일)에서 공개 홈페이지에서 찾지 못했다. 그래서 SGI는 숫자를 적지 않고 비워 두었다.

수치 확인일: 2026년 11월 8일.

이름이 같다고 같은 상품이 아니다

은행 창구에서 「보증서 발급 비용이 있습니다」라는 한 문장으로 지나가는 그 보증은, 실제로는 서로 목적이 다른 두 상품 중 하나이거나 둘을 묶은 것이다.

전세자금대출보증은 세입자가 대출을 못 갚을 때 공사가 은행에 대신 갚는 보증이다. 수혜자는 은행이고, 세입자는 그 덕에 담보 없이 전세금을 빌린다. HF의 「일반전세자금보증」, HUG 「전세안심보증」의 전세대출보증분이 여기에 속한다. HF 공시는 보증비율을 대출금액의 90%(수도권·규제지역은 80%)로 적고 있고, HUG도 같은 기준(수도권·규제지역 80%, 그 외 90%)을 쓴다. 보증료는 대출금 전액이 아니라 이 비율을 곱한 보증금액에 요율을 적용한다.

전세보증금 반환보증은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 공사가 세입자에게 대신 돌려주는 보증이다. 수혜자가 세입자다. HF의 「일반전세지킴보증」, HUG 「전세반환보증」, SGI의 「전세금보장신용보험」이 여기에 속한다. 보증금액이 대출금이 아니라 보증금 전액이므로, 같은 요율이어도 보증료가 훨씬 크게 나온다.

이 글의 이전 판은 HF 쪽에 대출보증 요율을, HUG·SGI 쪽에 반환보증 요율을 올려놓고 「기관별로 최대 10배 차이」라고 적었다. 10배는 기관 간 격차가 아니라 두 상품 사이의 격차였다.

기관별로 공시된 요율은 이렇게 생겼다

구분	HF 한국주택금융공사	HUG 주택도시보증공사	SGI서울보증
대출보증 상품명	일반전세자금보증	전세안심보증(전세대출보증분)	공개 페이지에서 요율 미확인
대출보증 요율	연 0.06%(임차보증금 1억 이하) / 0.08%(1~2억) / 0.10%(2~3억) / 0.12%(3~4억) / 0.14%(4~5억) / 0.20%(5억 초과). 우대가구 등은 가감	연 0.031% 단일	미확인
반환보증 상품명·요율	일반전세지킴보증 — LTV 70% 이하 0.04% / 70~80% 0.11% / 80~90% 0.18%(우대가구 0.01~0.03%p 인하)	전세반환보증 — 보증금액·주택유형·부채비율별 연 0.097~0.211%(아파트·2억 이하·부채비율 80% 이하는 0.124%)	전세금보장신용보험(요율 미확인)
보증비율	대출금액의 90%, 수도권·규제지역 80%	수도권·규제지역 80%, 그 외 90%	미확인
보증 가능 임차보증금	7억원 이하(서울·경기·인천 외 5억원 이하)	수도권 7억원 이하, 그 외 5억원 이하	미확인
대출보증 한도	4억원 − 기이용잔액(수도권·규제지역은 산출액의 8/9), 1주택자는 수도권·규제지역 1.8억·그 외 2억. 임차보증금의 80%와 상환능력 한도 중 가장 적은 금액	수도권 4억원·그 외 3.2억원(1주택자 2억원, 신혼부부·청년가구는 수도권 4.5억·그 외 3.6억), 전세보증금의 80%(신혼·청년 90%), 소득 대비 이자 40% 요건 중 가장 적은 금액 × 보증비율	미확인
신청 기한	신규 계약은 잔금지급일·전입신고일 중 빠른 날부터 3개월 이내, 갱신은 계약갱신일부터 3개월 이내	신규는 잔금지급일·전입신고일 중 빠른 날부터 3개월 이내, 갱신은 갱신계약 체결일부터 3개월 이내	미확인
취급 금융기관	국민·기업·농협·신한·우리·하나·경남·광주·아이엠·부산·수협·전북·제주·카카오뱅크·케이뱅크·토스뱅크	신한·국민·우리·NH농협·KEB하나·부산·기업·수협·iM뱅크	미확인

표에서 바로 읽히는 것이 하나 있다. 대출보증만 떼어 보면 HUG 쪽 요율(0.031%)이 HF(2억원 구간 0.08%)보다 낮다. 이전 판이 「보증료만 보면 HF가 압도적으로 유리」라고 쓴 것은 비교 대상이 어긋나 있었기 때문이다. 다만 HUG 전세안심보증은 대출보증과 반환보증을 묶어 파는 상품이어서 대출보증분만 따로 살 수 없고, HF는 일반전세자금보증만 단독으로 쓸 수 있다. 그래서 실제 지출 비교는 아래처럼 「무엇까지 필요한가」로 갈린다.

임차보증금 2억원, 조건을 넣어 다시 계산한 2년 보증료

전제: 수도권 아파트, 주택가격 3억원, 선순위채권 없음, 임차보증금 2억원, 전세대출 1억 6,000만원(보증금의 80%), 임대차계약 2년(730일), 무주택 세대주, 우대가구 아님. 보증료는 각 기관 공시 산식(보증금액 × 요율 × 보증기간/365)으로 직접 계산했다.

항목	보증금액	요율	2년 보증료
HF 일반전세자금보증(대출보증)	1억 2,800만원 (1.6억 × 80%)	연 0.08%	204,800원
HF 일반전세지킴보증(반환보증)	2억원	연 0.04% (LTV 66.7%)	160,000원
HF 두 보증 합계	—	—	364,800원
HUG 전세안심보증 중 전세대출보증	1억 2,800만원	연 0.031%	82,621원 (보증기간 760일: 계약만료 후 1개월까지)
HUG 전세안심보증 중 전세반환보증	2억원	연 0.124% (아파트·부채비율 74.1%)	496,000원
HUG 전세안심보증 합계	—	—	578,621원
SGI서울보증	—	요율 미확인	계산하지 못함

두 보증을 다 갖추는 경우 HF가 약 21만 4,000원 싸다. 이전 판이 적은 「HF와 SGI 사이 최대 약 75만원」과는 자리수가 다르다. 그리고 격차가 생기는 자리도 이전 판의 설명과 다르다. HF가 싼 이유는 대출보증이 싸서가 아니라 반환보증 요율이 LTV 70% 이하에서 연 0.04%로 떨어지기 때문이다. 그러니 이 결론은 주택가격이 바뀌면 흔들린다.

주택가격을 바꿔 보면 결론이 흔들린다

같은 보증금 2억원이라도 주택가격이 달라지면 HF는 LTV 구간이, HUG는 부채비율 구간이 각각 움직인다. 아래는 위와 같은 전제에서 주택가격만 바꿔 다시 계산한 값이다.

주택가격	HF 2년 합계	HUG 전세안심보증 2년 합계	차이
4억원 (HF LTV 50.0% / HUG 부채비율 55.6%)	364,800원 (0.04% + 0.08%)	490,621원 (0.102% + 0.031%)	HF 125,821원 우위
3억원 (LTV 66.7% / 부채비율 74.1%)	364,800원	578,621원	HF 213,821원 우위
2.5억원 (LTV 80.0% / 부채비율 88.9%)	644,800원 (0.11% + 0.08%)	666,621원 (0.146% + 0.031%)	HF 21,821원 우위

보증금이 주택가격에 가까워질수록 두 기관의 반환보증 요율이 함께 올라가고, 격차는 2만원대까지 좁혀진다. 즉 「HF가 싸다」는 말은 전세가율이 낮은 집일 때 가장 세게 성립하고, 전세가율이 높은 집에서는 거의 의미가 없어진다. 반대로 대출보증만 필요한 경우라면 요율 자체는 HUG가 낮지만 단독 구매가 안 되므로, 실제 선택지는 「HF 대출보증만 20만 4,800원」 대 「HUG 전세안심보증 57만 8,621원」이 된다.

한도와 신청 기한에서 틀리기 쉬운 두 가지

첫째, 7억원·5억원은 한도가 아니다. HF 공시의 7억원(서울·경기·인천 외 5억원)은 「보증대상자」 요건, 즉 이 금액 이하의 전세라야 보증을 신청할 수 있다는 문턱이다. 실제로 받을 수 있는 보증 금액은 따로 적혀 있다. HF는 보증과목별 4억원에서 기이용 잔액을 빼고, 수도권·규제지역이면 그 산출액의 8/9만 인정한다. 거기에 「임차보증금 × 80%」와 상환능력 한도를 함께 걸어 가장 적은 금액을 쓴다. 본인과 배우자 합산 1주택이면 수도권·규제지역 1.8억원, 그 외 2억원으로 내려간다. HUG도 수도권 4억원·그 외 3.2억원이고 1주택자는 2억원이며, 신혼부부(연소득 6천만원 이하·혼인 7년 이내)와 청년가구(연소득 5천만원 이하·만 19~34세)는 수도권 4.5억원·그 외 3.6억원으로 올라간다. 2억원 전세에서는 어느 쪽도 한도에 걸리지 않지만, 5억~6억원대 전세라면 「7억까지 된다」고 알고 갔다가 한도에서 막힌다.

둘째, 「계약기간 절반이 지나기 전」은 두 공사의 대출보증 공시에 없는 기한이다. HF와 HUG 모두 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 빠른 날부터 3개월 이내, 갱신 계약은 갱신일(또는 갱신계약 체결일)부터 3개월 이내로 적고 있다. 계약 시작 후 4개월이 지나 「아직 절반은 안 지났으니 괜찮다」고 생각하면 이미 늦다. 다만 이번 확인은 두 공사의 대출보증 상품 페이지까지였고, 「절반」이라는 기한이 어느 상품의 규정에서 온 표현인지는 확인하지 못했다.

그리고 세입자가 직접 기관을 고르는 폭은 이전 판이 쓴 것보다 조금 넓다. 두 공사는 취급 금융기관 목록을 각자 공시하는데, HF 목록에는 카카오뱅크·케이뱅크·토스뱅크와 지방은행 다수가 있고 HUG 전세안심보증 목록(신한·국민·우리·NH농협·KEB하나·부산·기업·수협·iM뱅크)에는 인터넷전문은행이 없다. 인터넷전문은행에서 전세대출을 받는다면 사실상 HF 보증이 붙는다는 뜻이다. 반대로 보증금 반환까지 한 상품으로 묶고 싶다면 HUG 전세안심보증을 취급하는 9개 은행 중에서 골라야 한다.

자주 묻는 질문

전세자금대출 보증료는 기관마다 10배씩 차이가 나나요?

아니다. 같은 성격의 상품끼리 비교하면 대출보증은 HF 연 0.06~0.20%, HUG 연 0.031%이고 반환보증은 HF 연 0.04~0.18%, HUG 연 0.097~0.211%다. 10배 차이는 대출보증 요율과 반환보증 요율을 섞어 놓을 때 생기는 숫자다. 보증금 2억원·주택가격 3억원·2년 계약에서 두 보증을 다 갖추면 HF 36만 4,800원, HUG 전세안심보증 57만 8,621원으로 약 21만원 차이다.

보증료는 대출금 전액에 붙나요?

대출보증은 대출금에 보증비율을 곱한 금액에 붙는다. 수도권·규제지역은 80%, 그 외 지역은 90%다. 1억 6,000만원을 수도권에서 빌리면 보증금액은 1억 2,800만원이다. 반환보증은 다르다. 보증금 전액이 보증금액이므로 2억원 전세라면 2억원에 요율을 적용한다.

보증료는 한 번만 내나요?

계약기간만큼을 한 번에 낸다. 두 공사 공시의 산식은 모두 「보증금액 × 요율 × 보증기간 일수 / 365」다. 2년 계약이면 1년치의 두 배가 한 번에 나가고, 기한을 연장하면 연장 기간만큼 다시 낸다. HUG 전세대출보증의 보증기간은 계약만료일이 아니라 그 1개월 뒤까지라서, 2년 계약이라도 760일로 계산된다.

SGI서울보증은 왜 숫자가 비어 있나요?

2026년 11월 8일에 SGI서울보증 홈페이지에서 전세자금대출 관련 보증의 요율표를 찾지 못했다. 상품 페이지가 열리지 않거나 요율이 공개 화면에 올라와 있지 않았다. 추정값을 넣는 대신 비워 두었다. SGI 보증이 붙는 상품을 안내받았다면 은행 창구에서 약관과 보험료율을 직접 요구해 확인하는 편이 정확하다.

HF가 싸다면 그냥 HF로 하면 되나요?

두 가지를 더 봐야 한다. 첫째, HF가 싼 폭은 주택가격에 따라 12만원대에서 2만원대까지 움직인다. 전세가율이 높은 집이라면 금액 차이가 거의 없다. 둘째, 보증기관은 은행이 취급하는 상품에 따라 정해지는 경우가 많다. 보증료 2만원을 아끼려고 금리가 더 높은 은행을 고르면 손해다. 보증료는 대출금리·중도상환수수료와 함께 총비용으로 비교해야 한다.

보증료가 비싸면 보증금이 더 안전해지나요?

그 둘은 같은 축이 아니다. 대출보증은 은행을 보호하는 상품이어서, 그것만 가입하면 보증금 반환은 보장되지 않는다. 보증금을 지키려면 반환보증을 따로(HF 일반전세지킴보증) 또는 묶어서(HUG 전세안심보증) 가입해야 한다. HF 일반전세지킴보증은 주택가격 12억원 이하, 2020년 4월 1일 이후 체결한 계약 등 별도 요건이 붙는다.

Tip: 보증료는 기관마다 요율과 산정 방식이 달라서, 조건을 바꿔가며 직접 따져보는 편이 빠릅니다. 숫자를 손으로 맞춰볼 때는 금융 계산기가 편하고, 보증료에 이자·관리비까지 더한 실제 월 부담을 이어서 관리하려면 가계부 플래너에 기록해두는 방법도 있습니다. (이 링크는 아마존 어소시어츠 제휴 링크로, 구매 시 저희가 소정의 수수료를 받을 수 있습니다.)

출처

한국주택금융공사 — 일반전세자금보증 상품안내 (기준보증료율·보증비율·보증한도·보증신청시기·취급금융기관, 2026년 11월 8일 확인)
한국주택금융공사 — 일반전세지킴보증(전세보증금반환보증) 상품안내 (LTV 구간별 보증료율 0.04~0.18%·보증료 산식·보증대상 요건, 2026년 11월 8일 확인)
주택도시보증공사 — 전세안심보증 상품개요 (전세대출보증 보증료율 0.031%·전세반환보증 요율표·보증비율·보증한도·보증신청 기한·취급 금융기관, 2026년 11월 8일 확인)
SGI서울보증 홈페이지 (전세자금대출 관련 보증의 요율표를 2026년 11월 8일 공개 화면에서 확인하지 못함)

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