전세보증금반환보증 보증료 계산법, 1억5천만원 아파트면 얼마일까
전세보증금반환보증(흔히 '전세보증보험')은 집주인이 전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려주지 않을 때, 주택도시보증공사(HUG)가 먼저 돈을 대신 돌려주는 제도다. 2026년 10월 현재 가입 조건과 보증료율은 HUG 공식 상품안내 페이지에 공시되어 있는데, 이 숫자를 실제 전세금에 대입해 보면 두 가지가 한눈에 드러난다. 첫째, 보증료는 생각보다 적은 돈이 아니라 수십만 원 단위로 구체적으로 계산되는 비용이라는 점이고, 둘째, 정부 지원금 한도(40만원)가 계약 구조에 따라 보증료보다 작아질 수 있다는 점이다.
핵심 요약
- 전세보증금 1억5천만원 아파트의 2년 보증료는 부채비율에 따라 306,000원(연 0.102%)에서 438,000원(연 0.146%) 사이다.
- 보증료 지원 한도는 40만원이라서, 2년 계약이면서 부채비율이 80%를 넘는 집은 38,000원이 한도를 넘어 세입자 부담으로 남는다.
- 가입 한도는 「주택가격 × 담보인정비율 90% − 선순위채권」이고, 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘으면 전세금 액수와 무관하게 거절된다.
- 보증금액 한도는 수도권 7억원·그 외 지역 5억원이며, 신청은 계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지만 가능하다(2년 계약이면 1년 안에).
수치 확인일: 2026년 10월(아래 출처의 HUG 공시 확인 시점).
1단계 — 이 집이 가입 대상인지 본다
HUG 공식 상품개요(2026년 10월 기준)에 따르면 가입 대상 주택은 아파트, 주거용 오피스텔, 단독·다가구, 다중, 연립·다세대주택, 노인복지주택이다. 공관, 가정어린이집, 근린생활시설 등은 제외된다. 오피스텔은 전세계약서나 중개대상물 확인·설명서에 '주거용'이라는 표기가 있어야 하며, 민간임대주택으로 등기된 경우만 이 표기를 면제해 준다. 보증금액 한도는 지역별로 다른데, 수도권은 전세보증금 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하다. 보증부 월세(반전세)라면 전세보증금으로 환산해야 하는데, 2026년 10월 현재 적용되는 전월세전환율은 6.5%다. 여기에 더해 아래 조건을 모두 충족해야 한다.
- 전세계약기간이 1년 이상이고, 공인중개사를 통해 계약서에 날인했다.
- 전세보증금반환채권의 담보 제공이나 양도를 금지하는 특약이 없다.
- 전입신고와 확정일자를 받고 실제 거주하고 있다.
- 등기부 갑구에 경매·압류·가압류·가처분·가등기 같은 권리침해 기록이 없다.
- 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인 소유다.
- 건축물대장상 위반건축물이 아니다(아파트는 이 항목 제외).
이 중 하나라도 걸리면 보증료를 아무리 낼 의사가 있어도 가입 자체가 거절된다. 역설적으로, 전세사기 위험이 가장 큰 집(선순위 채권이 많거나 권리관계가 불명확한 집)일수록 가입이 막힐 가능성도 크다는 뜻이다.
2단계 — 내 전세금이 보증한도 안에 들어오는지 계산한다
가입 조건을 통과했다면 다음은 보증한도다. 보증한도는 "주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권"으로 정해진다. 예를 들어 KB·부동산원 부동산월 시세로 확인한 주택가격이 2억원인 아파트에 선순위채권(집주인이 이미 대출받은 근저당 등)이 없다면, 보증한도는 2억원 × 90% = 1억8천만원이다. 전세보증금이 이 한도 안에 있어야 가입할 수 있다. 여기에 더해 선순위채권은 주택가액(주택가격×90%)의 60%를 넘을 수 없다는 조건도 있다. 위 예시라면 선순위채권 한도는 1억8천만원 × 60% = 1억800만원이다. 즉 집주인의 기존 대출이 이 금액을 넘으면, 전세보증금 액수와 무관하게 가입이 거절된다.
HUG가 공개한 예시를 보면 이 구조가 더 분명해진다. 주택가격이 1억원인 집이라면 전세금 9,500만원은 가입이 안 되고(한도 9,000만원), 9,000만원은 가입이 된다. 또 전세금 4,000만원에 선순위채권이 5,500만원인 집은, 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘어 가입이 거절된다. 숫자 하나 차이로 가입 여부가 갈린다는 뜻이다. 주택가격을 산정할 때는 KB·부동산원 시세의 상·하한가 평균(아파트는 최저층 기준), 공시가격×140%, 안심전세 앱 시세 하한가, 1년 이내 실제 매매가, 분양가의 90%(준공 1년 미만) 순서로 우선순위가 적용된다는 점도 함께 알아두면, 내 전세금이 한도 안에 들어오는지 미리 가늠할 수 있다.
3단계 — 보증료를 공식에 넣어 직접 계산한다
보증료 공식은 "보증금액 × 보증료율(연) × 계약기간(일) ÷ 365"다. 보증료율은 보증금 액수, 주택유형(아파트/기타), 부채비율(선순위채권이 주택가액에서 차지하는 비율) 세 가지로 갈린다. 전세보증금 1억5천만원짜리 아파트(1억원 초과~2억원 이하 구간)를 기준으로, HUG가 공시한 요율을 그대로 적용하면 아래와 같다.
| 부채비율 | 연 보증료율 | 1년 계약 보증료 | 2년 계약 보증료 |
|---|---|---|---|
| 70% 이하 | 0.102% | 153,000원 | 306,000원 |
| 80% 이하 | 0.124% | 186,000원 | 372,000원 |
| 80% 초과 | 0.146% | 219,000원 | 438,000원 |
계산 과정은 간단하다. 70% 이하 구간 2년 계약을 예로 들면 1억5천만원 × 0.00102 × (730일÷365일) = 1억5천만원 × 0.00102 × 2 = 306,000원이다. 월 단위로 환산하면 2년치 306,000원은 한 달에 약 12,750원, 80% 초과 구간의 438,000원은 한 달에 약 18,250원꼴이다. 같은 전세금이라도 집주인의 기존 대출 비율에 따라 2년 보증료가 132,000원(70%↔80%초과) 차이 난다. 이 차액은 전적으로 '그 집의 위험도'에 대한 값이지, 세입자가 조정할 수 있는 부분이 아니다. 참고로 보증금이 더 크면 같은 비율로 금액이 늘어난다. 예를 들어 같은 조건의 전세보증금 2억원이라면(2억원도 1억원 초과~2억원 이하 구간에 그대로 들어가므로 위 표와 같은 요율을 적용하면) 70% 이하 구간의 2년 보증료는 2억원 × 0.00102 × 2 = 408,000원으로, 1억5천만원일 때보다 102,000원 더 비싸진다. 보증금이 커질수록 보증료 절대액이 늘어나는 구조이므로, 전세금이 큰 집일수록 미리 계산해 두는 것이 특히 중요하다.
4단계 — 지원 한도 40만원에 들어오는지 맞춰 본다
정부는 전세보증금반환보증 보증료를 조건에 맞는 세입자에게 지원한다. 2026년 기준(KB국민은행 부동산 가이드, 2026년 2월 공개) 지원 대상과 한도는 다음과 같다.
- 청년: 만 19~39세이고 연소득 6,000만원 이하.
- 신혼부부: 부부 합산 연소득 7,500만원 이하이고, 신청일 기준 혼인 기간 7년 이내.
- 제외 대상: 주택 소유자(분양권·입주권 포함), 등록임대사업자의 임대주택 거주자, 이미 같은 지원을 받은 사람.
- 지원 금액: 납부한 보증료의 100%를 실비로 지원하되, 한도는 40만원이다.
- 신청 방법: 정부24 또는 안심전세포털에서 온라인 신청. 어려우면 주소지 관할 구청 방문도 가능하다. 같은 자치구 안에서 이사하면 2년간 추가 지원이 제한된다는 점도 알아두어야 한다.
여기서 2단계의 계산과 지원 한도를 겹쳐 보면 중요한 지점이 나온다. 1년 계약이라면 어느 부채비율 구간이든 보증료(153,000~219,000원)가 40만원 한도 안에 들어와 전액 지원받을 수 있다. 하지만 2년 계약이면서 부채비율이 80%를 넘는 집(438,000원)은 지원 한도 40만원(400,000원)을 38,000원 초과한다. 지원을 받아도 그 차액은 세입자가 직접 부담해야 한다는 뜻이다. 앞서 계산한 전세보증금 2억원·70% 이하 구간의 2년 보증료 408,000원도 마찬가지로 지원 한도를 8,000원 넘긴다. 보증료를 한 번에 낼지, 매년 갱신 방식으로 나눠 낼지, 혹은 계약 기간을 1년으로 맺을지가 지원금 범위 안에 들어가느냐를 가르는 변수가 될 수 있다.
5단계 — 신청기한 안에 접수하고, 그 뒤를 확인한다
신청 시기도 숫자로 정해져 있다. 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지 신청해야 한다. 2년 계약이면 계약 시작 후 1년 안에 신청을 마쳐야 한다는 뜻이다. 갱신 계약도 마찬가지로 갱신 전 계약기간의 2분의 1 전까지다. 이 기한을 넘기면 가입 조건을 다 갖췄어도 가입 자체가 불가능하다.
다만 가입이 끝이 아니라는 점도 분명히 해야 한다. 보증에 가입했다고 해서 계약이 끝나는 날 바로 전세금이 통장에 들어오는 것은 아니다. 집주인이 반환을 거부하면 HUG가 먼저 대위변제를 하는데, 이 절차에는 보통 수개월의 심사·행정 기간이 걸린다. 또한 보증료는 전액 세입자가 부담하는 비용이며, 집주인 동의 없이도 가입할 수 있다는 점이 오히려 '집주인이 신경 쓰지 않아도 되는 비용'이라는 뜻이기도 하다. 지금 전세 계약을 앞두고 있다면, 계약 전 단계에서 안심전세 앱이나 등기부등본으로 선순위채권 비율부터 확인하고, 보증료가 지원 한도를 넘는 구조라면 2년 일괄 계약보다 1년 계약 후 갱신하는 방식의 비용 차이를 따져보는 것이 합리적이다. 반대로 선순위채권이 전혀 없는 집이라면 보증료 자체가 낮고 지원으로 전액 충당될 가능성이 크므로, 가입을 미루다가 신청기한(계약기간의 2분의 1)을 놓치는 쪽의 손실이 훨씬 크다.
자주 묻는 질문
전세보증금 1억5천만원이면 보증료가 얼마인가
아파트이고 1억원 초과~2억원 이하 구간이면 연 보증료율이 부채비율에 따라 0.102%·0.124%·0.146%로 갈린다. 2년 계약 기준 보증료는 각각 306,000원·372,000원·438,000원이고, 1년 계약이면 153,000원·186,000원·219,000원이다. 공식은 보증금액 × 보증료율(연) × 계약기간(일) ÷ 365다.
보증료 지원 40만원은 누가 받을 수 있나
만 19~39세이고 연소득 6,000만원 이하인 청년, 또는 부부 합산 연소득 7,500만원 이하이고 혼인 기간 7년 이내인 신혼부부다. 주택 소유자(분양권·입주권 포함), 등록임대사업자의 임대주택 거주자, 이미 같은 지원을 받은 사람은 제외된다. 납부한 보증료의 100%를 실비로 지원하되 한도는 40만원이다.
2년 계약이 1년 계약보다 불리한가
지원금 기준으로는 그럴 수 있다. 1년 계약은 어느 부채비율 구간이든 보증료가 153,000~219,000원이라 40만원 한도 안에 들어오지만, 2년 계약에 부채비율이 80%를 넘으면 438,000원이 되어 38,000원이 한도를 넘는다. 전세보증금 2억원·부채비율 70% 이하 구간의 2년 보증료 408,000원도 8,000원을 넘긴다.
집주인이 반대하면 가입할 수 없나
보증료는 전액 세입자가 부담하는 비용이고, 집주인 동의 없이도 가입할 수 있다. 다만 등기부 갑구에 경매·압류·가압류·가처분·가등기 같은 권리침해 기록이 있거나, 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인 소유가 아니면 가입 자체가 거절된다.
신청기한을 넘기면 어떻게 되나
신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지, 갱신 계약도 갱신 전 계약기간의 2분의 1 전까지 신청해야 한다. 이 기한을 넘기면 다른 가입 조건을 모두 갖췄더라도 가입할 수 없다.
함께 보면 좋은 글
Tip: 보증료는 한 번 내고 끝이 아니라 전세 기간 내내 따라오는 고정 지출이라, 계약 전에 숫자를 직접 두드려보는 편이 낫습니다. 금융 계산기로 보증료와 이자를 함께 계산해보고, 가계부 플래너에 월별 주거비로 적어두면 갱신 때 비교하기 쉽습니다. (이 링크는 아마존 어소시어츠 제휴 링크로, 구매 시 저희가 소정의 수수료를 받을 수 있습니다.)
정정 2026년 10월 28일: 본문 다섯 곳의 글자 깨짐을 바로잡았다 — 보증한도 공식의 담보인정비율(90%), 전세보증금 2억원 사례의 2년 보증료 산식(2억원 × 0.00102 × 2 = 408,000원)과 지원 한도 초과액 8,000원, 지원 제한 문구(「추가 지원」), 맺음말 유의 문구. 도입부의 복원 불가능한 깨진 문장 한 개는 삭제했다 (근거: 같은 글의 보증료율 표와 지원 한도 40만원).
정정 2026년 11월 9일: 출처 목록의 KB국민은행 자료 제목이 글자 깨짐으로 「2026년 청년· 신혼부부 주챰 지원 젔찅」으로 적혀 있었다. 원문 제목을 확인할 수 없어 따옴표를 빼고 자료 성격으로 바꿔 적었다(근거: 같은 글 본문의 「KB국민은행 부동산 가이드, 2026년 2월 공개」 표기).
출처
- 주택도시보증공사(HUG), 「전세보증금반환보증 상품개요」, 2026년 10월 확인 — khug.or.kr
- KB국민은행 KB Think, 청년·신혼부부 주거 지원 안내 자료(페이지 주소 housing-support), 2026년 2월 20일 — kbthink.com
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 주택의 가입 가능 여부나 보증료는 HUG 심사 결과에 따라 달라질 수 있다. 실제 가입 전에는 안심전세 앱 또는 HUG 콜센터, 공인중개사를 통해 본인 상황에 맞는 확인을 받는 것을 권장한다.
처음 오셨다면: 주제별 전체 글 · 소개 · 개인정보처리방침
댓글
댓글 쓰기