전세 갱신 때 보증금 1천만원을 더 내라면: 인상 상한과 남는 현금 계산
전세 만기가 다가오는데 집주인이 보증금 2억원을 2억1천만원으로 올리자고 한다면, 통장에 1천만원이 있는지만 확인해서는 부족하다. 이번 갱신에 적용되는 권리와 협의 범위를 먼저 확인하고, 그 돈을 마련한 뒤에도 생활비가 남는지를 계산해야 한다. 이 글은 계약갱신요구권을 아직 쓰지 않은 임차 가구가 계속 살기와 이사를 비교할 때 사용할 계산 순서를 제시한다.
증액률을 계산하기 전에 갱신의 종류를 확인한다
대한민국 주택임대차보호법의 2026년 1월 2일 시행본을 2026년 10월 6일 확인했다. 제6조와 제6조의3에 따르면, 적용 대상 임차인은 만료 전 법정 기간에 계약갱신을 요구할 수 있다. 2020년 12월 10일 이후 처음 체결하거나 갱신한 계약은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지가 해당 기간이다. 갱신요구권은 한 차례 행사할 수 있고, 그에 따른 갱신 기간은 2년이다. 근거는 현행 법령과 법제처 생활법령의 갱신 안내다.
다만 임대인이나 그 직계존비속의 실제 거주 등 법에서 정한 거절 사유가 있을 수 있다. 계속 살고 싶다는 의사만으로 모든 계약이 반드시 연장되는 것은 아니다. 앞선 계약서와 대화 기록에서 갱신요구권을 이미 행사했는지, 단순 합의 연장이었는지, 묵시적 갱신이었는지를 구분해야 한다. 아래 계산은 행사 가능한 권리가 남아 있고 적법한 거절 사유가 없는 일반 개인 간 주택 임대차를 전제로 한다. 공공임대와 등록임대의 별도 기준은 다루지 않는다.
계산보다 이 확인이 앞서는 이유는 비교할 선택지가 달라지기 때문이다. 갱신이 가능한 경우의 예산과 반드시 이사해야 하는 경우의 예산을 한 표에 섞으면, 법적으로 선택할 수 없는 저렴한 안이 가장 유리해 보일 수 있다. 계약 만료일, 마지막 증액일, 이전 갱신 방식, 임대인의 답변을 먼저 한 장에 적고, 불명확한 사실은 계약서와 통지 내역을 지참해 상담할 항목으로 남긴다.
5%는 협의의 출발점이 아니라 법정 상한이다
법 제7조는 해당 증액청구를 기존 약정액의 20분의 1 이내로 제한하며, 계약 또는 증액 후 1년 안에는 다시 증액청구를 하지 못하도록 한다. 지방자치단체가 이 범위에서 더 낮은 상한을 조례로 정할 수 있다는 단서도 있다. 따라서 아래 5%는 국가법상 최대치로 계산한 예시이며, 개별 지역·계약에서 무조건 허용되는 인상률이라는 뜻은 아니다.
정책브리핑의 정부 해설집 문답도 5%를 자동 인상분으로 설명하지 않는다. 당사자가 범위 안에서 협의할 수 있고, 합의되지 않은 증액의 정당성은 별도로 다툴 수 있다. 이 자료는 2020년 설명이므로 당시의 통지기한이나 전월세 전환율을 현재 숫자로 옮기지 않았다. 이 글에서는 상한과 협의액을 구별하는 설명만 참고하고, 현재 적용 조문은 따로 대조했다.
기존 보증금이 200,000,000원이라면 5%는 10,000,000원, 3%는 6,000,000원이다. 3%는 협상 결과를 비교하기 위해 설정한 가정일 뿐, 임차인이 요구하면 보장되는 할인율이 아니다. 반대로 집주인이 주변 시세를 제시했다고 그 금액을 법적 상한 계산의 분모로 바꾸지도 않는다. 이번 예시는 기존 계약의 보증금을 기준으로 계산한다. 다른 집으로 옮겨 새로 맺는 계약의 금액까지 같은 상한으로 묶어서는 안 된다.
서울 37세 임차 가구의 현금 1,500만원을 나눠 본다
독자 가정 사례는 서울 거주 37세 임차인, 세전 연간 가구소득 6,000만원, 현재 전세보증금 2억원, 월세 없음이다. 별도로 바로 쓸 수 있는 현금은 1,500만원이며, 매달 필수 생활비는 250만원으로 놓는다. 두 달치 500만원은 비상자금으로 남긴다는 가구 자체 기준을 적용한다. 나이와 소득은 사례 조건이며, 갱신 권리나 대출 승인을 결정하는 요건으로 사용하지 않는다. 모든 금액은 원화, 비교 시점은 2026년 10월, 기간은 향후 24개월이다.
| 가정한 협의 결과 | 추가 보증금 | 갱신 후 보증금 | 납입 후 현금 | 500만원 비상자금 제외 여유 |
|---|---|---|---|---|
| 동결 | 0원 | 200,000,000원 | 15,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3% 증액 | 6,000,000원 | 206,000,000원 | 9,000,000원 | 4,000,000원 |
| 5% 증액 | 10,000,000원 | 210,000,000원 | 5,000,000원 | 0원 |
5% 안의 계산은 200,000,000×0.05=10,000,000원, 남는 현금은 15,000,000−10,000,000=5,000,000원이다. 정해 둔 비상자금은 지키지만 그 외 여유가 없다. 자동차 수리비나 의료비처럼 이미 예상한 지출이 있다면, 그것을 비상자금과 별도로 빼고 계산해야 한다. 예정 지출을 모두 비상 상황으로 취급하면 필요한 현금을 과소평가하게 된다.
이 표에서 보증금 1천만원은 당일 통장에서 나가는 돈이지만, 돌려받는다는 전제 아래 이사비처럼 전액 소모되는 비용은 아니다. 계약 종료 때 반환받을 채권이 늘어나는 대신 사용할 수 있는 현금이 줄어든다. 따라서 추가 보증금 전부를 비용으로 더한 뒤 이자까지 다시 더하면 비교가 부풀려진다. 그렇다고 반환을 확정된 현금처럼 보는 것도 위험하다. 반환 가능성과 지급 시점은 별도로 확인해야 하며, 표에는 반환 지연이나 손실이 없다고 가정했다.
같은 1천만원도 조달 방식에 따라 부담이 달라진다
추가 보증금 전액을 빌린다고 가정하면, 원금을 24개월 동안 갚지 않고 마지막에 상환하는 단순 모형에서 이자는 추가 원금×연이율×2년이다. 계산용 연이율은 3%, 4%, 5%이며 현재 시장금리나 특정 은행의 제안이 아니다. 대출 승인이 가능하다는 가정도 실제로 확인해야 한다. 보증료·중도상환수수료·인지세 등 부대비용은 표에서 제외했으므로 실제 견적에서는 별도로 더한다.
| 가정 연이율 | 연간 이자 | 월평균 이자 | 24개월 이자 |
|---|---|---|---|
| 3% | 300,000원 | 25,000원 | 600,000원 |
| 4% | 400,000원 | 약 33,333원 | 800,000원 |
| 5% | 500,000원 | 약 41,667원 | 1,000,000원 |
연 4% 가정의 24개월 이자는 10,000,000×0.04×2=800,000원이다. 매달 표시한 금액은 연간 이자를 열두 달로 나눈 평균이며 은행의 실제 일별 이자 청구액과 같다는 뜻이 아니다. 원금을 나누어 갚으면 잔액이 줄어 총이자가 달라지고, 변동금리라면 적용 기간별 잔액과 금리로 다시 계산해야 한다. 기존 보증금 대출의 이자는 양쪽 선택에서 같다고 놓고 차액 비교에서 제외했다.
현금을 사용하는 경우에도 비교 기준이 필요하다. 예를 들어 그 1천만원을 다른 곳에 두면 세후 연 2%를 얻을 수 있다는 순수 계산 가정에서는, 단리 2년의 포기 수익이 400,000원이다. 이 수익률 역시 실제 예금 제안이 아니다. 같은 돈에 대출이자 800,000원과 포기 수익 400,000원을 동시에 부과하지 않는다. 빌려서 조달하는 안과 자기 돈을 쓰는 안을 구분해야 한다. 현금을 보존하는 편익도 있지만, 그 편익이 차입 비용보다 큰지는 가구가 판단해야 한다.
이사안은 보증금 차액과 사라지는 지출을 따로 적는다
비교를 위해 비슷한 주거 조건의 다른 집을 보증금 2억원에 구할 수 있고, 이사·중개·입주 준비에 실제로 소모되는 지출 합계가 200만원이라고 가정하자. 이는 매물 시세나 중개보수의 법정 요율을 제시한 것이 아니다. 독자가 받은 견적의 합계를 넣는 자리다. 보증금 반환과 새 집 잔금은 같은 날 문제없이 맞춰지고, 월세·관리비·통근비는 두 집이 같다고 단순화한다.
이 가정에서 5% 증액분 1천만원을 연 4%로 빌려 갱신하면 24개월 추가 이자는 80만원이다. 이사안의 소모성 지출 200만원보다 120만원 적다. 그러나 갱신에는 추가 보증금 1천만원을 조달할 수 있어야 한다는 조건이 붙는다. 현금 1,500만원을 가진 사례 가구가 차입 없이 갱신하면 500만원이 남고, 기존 보증금을 그대로 새 집에 옮기며 이사 지출만 부담하면 1,300만원이 남는다. 비용 비교와 당일 현금 잔액은 서로 다른 답을 보여 준다.
대출을 사용하는 갱신안과 이사안의 단순 손익분기 연이율은 2,000,000÷10,000,000÷2=10%다. 이 숫자는 대출 권유나 허용 금리가 아니다. 동일 기간·동일 주거 조건·부대비용 없음이라는 가정에서 두 추가 비용이 같아지는 산술 지점이다. 실제 이사 견적이 100만원이면 같은 식의 결과는 연 5%로 낮아진다. 비교 기간이 짧아지거나 새 집의 관리비가 달라지면 처음부터 다시 계산해야 한다.
특히 새 집의 월 지출이 5만원 더 많다는 추가 가정을 넣으면 24개월 동안 120만원이 늘어난다. 반대로 통근비가 그만큼 줄면 이사안의 부담에서 같은 금액을 뺀다. 매물의 보증금만 같다는 이유로 주거 비용까지 같다고 보는 오류를 피하기 위한 민감도 계산이다. 이사 날짜가 어긋나 임시 대출이나 보관이사가 필요하다면 그 견적은 일회성 비용 줄에 넣는다. 확인하지 않은 비용을 자동으로 0원 처리하지 않는 것이 핵심이다.
Tip: 보증금 인상분과 이사 비용은 한 장에 나란히 적어야 비교가 됩니다. 갱신·이사안별 지출을 정리하는 데는 가계부 플래너가, 차액과 이자 비용을 따져 보는 데는 금융 계산기가 도움이 됩니다. (이 링크는 아마존 어소시어츠 제휴 링크로, 구매 시 저희가 소정의 수수료를 받을 수 있습니다.)
계약서에 서명하기 전 남겨 둘 확인표
이 조건의 가구가 지금 선택한다면, 갱신 권리와 반환 위험에 문제가 없는지 확인한 뒤 증액액을 협의하고, 실제 이사 견적과 나란히 비교하겠다. 가정한 연 4% 차입 비용 80만원이 이사 지출 200만원보다 작다는 점은 갱신을 검토할 근거다. 다만 차입이 불가능하거나 현금 500만원으로 예상 지출을 감당하지 못하면 같은 결론을 유지할 수 없다. 비용이 더 낮은 안과 실행할 수 있는 안은 구분해야 한다.
- 계약서에서 만료일과 최근 증액일을 찾고, 갱신요구권 사용 이력과 통지 도달 증거를 확인한다.
- 갱신 방식, 증액 근거, 적용 조례와 거절 사유를 확인한다. 협의가 안 되는 쟁점은 주택임대차분쟁조정위원회 등 상담 창구에 계약 자료와 함께 문의한다.
- 보증금 추가액, 조달 이자, 소모성 지출을 서로 다른 칸에 적는다. 원금과 비용을 중복 합산하지 않는다.
- 새 집과 현재 집의 관리비·통근비·반환 일정·주거 상태를 비교하고, 미확인 비용은 견적을 받아 채운다.
- 갱신 계약과 증액 부분의 권리 보호, 확정일자 및 보증상품 변경 필요 여부를 담당 기관에 확인한 뒤 지급 일정을 정한다.
실무용 메모에는 각 금액 옆에 확인한 날짜와 상대방을 함께 적을 만하다. 지난달 받은 대출 안내가 지금도 같은 조건인지, 이사 견적에 추가 운반비가 들어 있는지, 보증금 반환 예정일이 말로만 정해졌는지를 구분할 수 있기 때문이다. 계산표의 빈칸이 남아 있으면 결론을 확정하기보다 가장 큰 현금 부족을 만들 수 있는 항목부터 확인한다. 주거 안정이나 통근 시간처럼 돈으로 단순 환산하기 어려운 차이도 별도 메모에 남겨 두면 비용 숫자가 판단 전체를 대신하지 않는다.
이 글은 대한민국 주택 임대차에 관한 일반 정보와 가정 계산이며 개인 맞춤 금융·법률 자문이 아니다. 법령 확인 기준일은 2026년 10월 6일, 적용 본문은 2026년 1월 2일 시행본이다. 개별 계약의 갱신 가능성과 증액 분쟁은 실제 자료를 바탕으로 전문가 또는 담당 기관에 확인해야 한다.
출처와 계산 기준
- 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제6조·제6조의3·제7조, 2026년 1월 2일 시행본.
- 법제처 찾기쉬운 생활법령: 임대차계약의 갱신, 페이지 기준일 2026년 9월 15일.
- 정책브리핑: 개정 주택임대차보호법 문답, 2020년 9월 2일. 상한과 협의의 구분에 한해 참고.
- 금액표와 민감도 비교는 본문에 명시한 가정으로 직접 계산했다. 제시한 소득·금리·견적은 실측 통계나 상품 조건이 아니다.
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