청약 가점 84점 만점표, 내 조건을 넣으면 몇 점일까 — 무주택기간·부양가족·통장기간 직접 계산
청약 가점제는 84점 만점이고, 점수를 구성하는 항목은 무주택기간·부양가족 수·청약통장 가입기간 세 가지뿐이다. 문제는 "84점 만점"이라는 말을 듣고도 자신의 숫자를 넣어 몇 점인지 직접 계산해 보는 사람은 많지 않다는 점이다. 이 글은 국토교통부 주택공급에 관한 규칙의 가점제 산정기준을 그대로 적용해, 서로 다른 조건의 가구 세 곳을 예로 들어 실제 점수를 계산하고, 그 점수가 최근 서울 인기 단지의 실제 당첨 커트라인과 비교했을 때 어느 위치에 있는지를 본다.
이 글은 대한민국 민영주택 가점제 청약을 전제로 한다. 자료 확인일은 2026년 10월 12일이며, 아래 배점표는 국토교통부 주택공급에 관한 규칙의 가점제 산정기준(별표)에 따른 전국 공통 기준이다. 다만 가점제와 추첨제의 물량 비율, 투기과열지구·조정대상지역 지정 여부, 특별공급 종류별 자격은 모집공고와 지역에 따라 달라지므로, 실제 청약 신청 전에는 반드시 해당 단지의 입주자모집공고문을 확인해야 한다.
1. 84점은 세 항목의 합이다
가점제 점수는 무주택기간(최고 32점), 부양가족 수(최고 35점), 청약통장 가입기간(최고 17점)을 더한 값이다. 세 항목 모두 상한이 있고, 상한에 도달하기 전까지는 구간별로 점수가 올라간다. 아래 표는 국토교통부 주택공급에 관한 규칙의 가점제 산정기준표를 그대로 옮긴 것이다.
| 무주택기간 | 점수 | 부양가족 수 | 점수 | 청약통장 가입기간 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 2 | 0명 | 5 | 6개월 미만 | 1 |
| 1~2년 | 4 | 1명 | 10 | 6개월~1년 | 2 |
| 2~3년 | 6 | 2명 | 15 | 1~2년 | 3 |
| 4~5년 | 10 | 3명 | 20 | 3~4년 | 5 |
| 7~8년 | 16 | 4명 | 25 | 7~8년 | 9 |
| 10~11년 | 22 | 5명 | 30 | 10~11년 | 12 |
| 14~15년 | 30 | 6명 이상 | 35 (최고) | 14~15년 | 16 |
| 15년 이상 | 32 (최고) | 15년 이상 | 17 (최고) |
표에서 중간 구간은 생략했지만 규칙은 간단하다. 무주택기간은 1년 늘어날 때마다 2점씩, 부양가족 수는 1명 늘어날 때마다 5점씩, 청약통장 가입기간은 1년 늘어날 때마다(6개월 미만과 6개월~1년 구간만 예외) 1점씩 올라간다. 세 항목을 더한 최고 점수가 32+35+17=84점이다.
2. 세 가구의 점수를 직접 계산해 보면
아래 세 가구는 실제 상담 사례가 아니라 계산을 보이기 위한 가정이다. 나이와 거주지는 점수 산정에 쓰이지 않으므로 표시하지 않았다.
| 가구 | 무주택기간 | 부양가족 수 | 통장 가입기간 | 계산 | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 가구 A (신혼 무자녀) | 3년 | 0명 (배우자 외 부양가족 없음) | 5년 | 8 + 5 + 7 | 20점 |
| 가구 B (자녀 1명) | 7년 | 2명 (배우자·자녀 1명) | 9년 | 16 + 15 + 11 | 42점 |
| 가구 C (자녀 2명) | 12년 | 3명 (배우자·자녀 2명) | 14년 | 26 + 20 + 16 | 62점 |
세 가구의 점수 차이는 42점에서 나온다. 가구 A와 가구 C는 같은 제도 안에서 20점과 62점으로 3배 넘게 벌어진다. 무주택기간과 통장 가입기간은 시간이 지나야만 올라가므로 단기간에 바꿀 수 없고, 부양가족 수는 가구원 변화(혼인, 출산, 부모 편입 등)에 따라 달라진다. 가점은 노력으로 당장 끌어올릴 수 있는 점수가 아니라 가구 구성과 무주택 유지 기간이 쌓여야 올라가는 점수라는 점을 먼저 확인해야 한다.
세 가구를 보면서 흔히 하는 오해 두 가지도 짚어 둔다. 첫째, 맞벌이인지 외벌이인지, 소득이 얼마인지는 가점제 점수에 들어가지 않는다. 가점제는 소득 기준이 없고(다만 특별공급은 종류별로 소득 기준이 따로 있다), 오직 무주택기간·부양가족 수·통장 가입기간 세 가지만 본다. 둘째, 부양가족 수는 세대원 "명수"가 아니라 일정 요건을 충족한 가족만 센다. 예를 들어 함께 살지 않는 부모는 원칙적으로 포함되지 않고, 직계존속을 포함하려면 별도로 3년 이상 동일 주소 등재 요건을 맞춰야 한다. 가구 B·C의 부양가족 수도 이 요건을 충족했다는 가정 위에서 계산한 것이다.
3. 이 점수가 실제 당첨 커트라인과 비교하면
뉴시스가 2025년 8월 22일 보도한 자료에 따르면, 가구원 수별 가점 만점은 4인 가구 69점, 5인 가구 74점, 6인 가구 79점, 7인 이상 84점이다(부양가족 수가 가구원 수에 따라 상한을 가지므로 무주택기간·통장가입기간 만점이어도 전체 만점 84점에는 못 미친다). 같은 기사는 서울 성동구 오티에르 포레 전용 84㎡A의 최저 당첨 가점이 76점, 고덕강일 대성베르힐 전용 84㎡A는 71점이었다고 전했다. 특히 고덕강일 사례는 4인 가구가 받을 수 있는 만점인 69점을 가지고도 떨어진 경우였다고 보도했다.
이 보도는 2025년 8월 시점의 특정 단지 사례이며, 모든 단지의 커트라인이 70점대라는 뜻은 아니다. 분양가상한제가 적용되는 인기 지역 민영주택일수록 커트라인이 높고, 지방이나 비규제지역, 추첨제 물량이 있는 단지는 훨씬 낮은 점수로도 당첨된다. 다만 위 가구 B(42점)와 가구 C(62점)를 이 사례들에 대어 보면, 서울 인기 단지의 가점제 물량만 보고 있다면 둘 다 안전하지 않다는 그림이 바로 보인다. 62점도 76점짜리 경쟁에서는 가점제만으로는 불리하다.
4. 가점이 오르기를 기다리는 데도 비용이 있다
가점제의 함정은 "기다리면 오른다"는 생각이다. 무주택기간과 통장 가입기간은 매년 2점, 1점씩 자동으로 오르지만, 그 사이 전세 갱신 때 보증금이 오르거나 월세가 오르는 비용, 그리고 그 기간 동안 놓친 추첨제 당첨 기회는 가점표에 나타나지 않는다. 가구 B가 42점에서 62점(가구 C 수준)이 되려면 무주택기간이 7년에서 12년으로, 통장 가입기간이 9년에서 14년으로 늘어야 하는데 이는 산수로는 5년, 실제로는 그만큼의 전월세 계약을 다시 치러야 한다는 뜻이다. 그동안 거주 지역의 전세가가 오르면 가점 상승분보다 주거비 상승분이 더 클 수도 있다.
반대로 추첨제 물량이나 생애최초·신혼부부 등 특별공급은 가점과 무관하게 당첨 기회를 준다. 가점이 낮은 가구가 가점제 물량만 바라보며 기다리는 전략과, 추첨제·특별공급을 함께 노리는 전략은 서로 배타적이지 않다. 다만 특별공급은 소득 기준과 자격 조건이 있고 가구마다 충족 여부가 다르므로, 이 글에서 일반적인 숫자로 단정하지는 않는다.
5. 내 조건을 넣어 계산할 때 확인할 점
- 무주택기간은 만 30세부터(또는 그 전에 혼인했다면 혼인신고일부터) 계산하며, 과거 주택을 소유했다가 처분한 적이 있다면 처분 이후부터 다시 계산된다.
- 부양가족 수는 청약 신청자 본인을 제외한 세대원 중 일정 요건(동일 세대 등록 등)을 충족하는 가족만 포함되며, 직계존속은 3년 이상 동일 주소에 등재되어 있어야 인정된다.
- 청약통장 가입기간은 입주자모집공고일 기준으로 계산하며, 통장을 재예치하거나 다른 종류로 전환한 경우 가입기간 인정 방식이 달라질 수 있다.
- 같은 세대에 주택을 소유한 사람이 있으면 무주택 세대 구성원 전체의 자격이 달라지므로, 세대원 전원의 주택 소유 여부를 먼저 확인해야 한다.
이 네 가지는 점수를 깎거나 자격을 아예 바꿀 수 있는 항목이므로, 위 표의 산식만으로 끝내지 말고 반드시 한국부동산원 청약Home의 본인 조건 조회 기능이나 해당 단지 모집공고문으로 다시 확인해야 한다.
6. 내 가점대라면 어떻게 판단할까
이 글의 세 가구를 기준으로 말하면, 나는 가점이 40점대(가구 B 수준)라면 서울 분양가상한제 인기 단지의 가점제 물량에 당첨 전략을 전부 걸지는 않겠다. 위에서 본 것처럼 그런 단지의 최근 커트라인은 70점대까지 올라간 사례가 있어, 42점으로는 수년을 기다려도 역전하기 어려운 격차이기 때문이다. 대신 추첨제 물량이 있는 단지나 비규제지역, 혹은 특별공급 자격을 함께 검토하는 쪽이 같은 기간 동안 당첨 확률을 더 높일 수 있다고 본다. 반대로 가점이 60점대(가구 C 수준)에 가깝다면, 단지별 최근 커트라인을 확인해 볼 가치가 있는 구간에 들어선 것이므로 가점제 물량을 포기하기보다 목표 단지의 최근 1~2년 커트라인 추이를 먼저 찾아보는 쪽을 권한다.
이 판단은 두 가구의 가정(세대 구성, 무주택 유지, 통장 가입기간)이 그대로일 때만 유효하다. 세대원 중 누군가 주택을 취득하면 무주택 세대 자격이 즉시 사라지고, 가점을 다시 계산해야 하는 상황이 된다. 숫자를 계산한 뒤에는 그 숫자가 언제까지 유효한지, 즉 세대 구성과 주택 소유 상태가 신청 시점까지 그대로인지를 함께 점검해야 한다.
가점이 20점대(가구 A 수준)처럼 낮은 경우라면 판단은 또 달라진다. 무주택기간과 통장 가입기간이 쌓이는 데 수년이 걸리는 만큼, 가점제 물량을 기준으로 당첨 시점을 계획하기보다 신혼부부·생애최초 특별공급처럼 가점과 무관한 경로를 먼저 확인하는 쪽이 현실적이다. 특별공급은 종류별로 소득·자산·혼인기간 같은 별도 자격 기준이 있어 이 글에서 일반화해 숫자로 제시하지는 않지만, 가점만으로 승부하기 어려운 구간에서는 그 기준을 확인하는 것 자체가 다음 단계가 된다.
출처와 적용 범위 — 전국 민영주택 가점제 청약, 2026년 10월 12일 자료 확인. 이 글은 새로운 법령 시행을 알리는 글이 아니며, 특별공급 자격·지역별 가점제 비율·소득기준은 다루지 않았다. 개인의 정확한 가점과 자격은 청약Home에서 별도로 조회해야 한다.
- 국토교통부, 주택공급에 관한 규칙 가점제 산정기준(별표) — 무주택기간·부양가족 수·청약통장 가입기간 배점. molit.go.kr
- 한국부동산원 청약Home(applyhome.co.kr) — 가점제 안내 및 본인 조건 조회
- 뉴시스, "당첨 최저 가점이 4인 가구 기준 만점 넘긴 단지 '속속'", 2025년 8월 22일 — 가구원 수별 만점 및 단지별 당첨 최저 가점 사례
위 표의 가구 A·B·C는 계산을 보이기 위한 가정 사례이며 특정 상담 사례나 실제 인물이 아니다. 이 글은 일반 정보 제공이며 개인별 청약 자격이나 세무·법률 자문이 아니다.
Tip: 가점을 계산하고 전세 갱신 일정까지 함께 적어 보려면 손으로 쓰는 가계부 플래너가, 무주택기간·가입기간 산정일을 달력에 표시해 두는 데는 데스크 캘린더가 도움이 됩니다. (이 링크는 아마존 어소시어츠 제휴 링크로, 구매 시 저희가 소정의 수수료를 받을 수 있습니다.)
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