종부세 공동명의 특례 9월 30일 마감 — 18억 아파트는 신청하면 오히려 손해다

종부세 공동명의 특례 9월 30일 마감 — 18억 아파트는 신청하면 오히려 손해다

2026년 9월 27일 갱신. 마감까지 사흘 남았습니다. 아래 수치는 이 날 글 끝의 출처에서 직접 확인한 것으로, 세율·공제·기간은 국가법령정보센터 조문 본문, 공시가격은 국토교통부 발표치, 고지 통계는 정부 발표치입니다. 계산은 모두 본문에 전제를 밝힌 자체 계산이고, 특정 단지의 실거래가나 금융회사 상품은 쓰지 않았습니다.

마감일은 법률 조문에 직접 적혀 있습니다

종합부동산세법 제10조의2 제2항: "제1항을 적용받으려는 납세의무자는 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할세무서장에게 신청하여야 한다." 시행령이 아니라 법률에 날짜가 박혀 있어서 움직이지 않습니다(법률 제21224호, 시행 2026년 1월 1일). 합산배제 주택 보유현황 신고와 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 특례 신청도 같은 기간입니다.

제10조의2 제3항이 효과를 정합니다: 특례를 적용하면 "공동명의 1주택자를 1세대 1주택자로 보아 제8조에 따른 과세표준과 제9조에 따른 세율 및 세액을 계산한다."

올해 바뀐 것 — 이제 지분율이 아니라 부부 합의로 고릅니다

많은 안내가 아직 옛 기준으로 적혀 있어서 먼저 정정합니다. 2026년 2월 27일 시행 시행령 개정으로 "지분율이 큰 자" 기준이 폐지됐습니다.

현행 시행령 제5조의2 제3항: 공동명의 1주택자란 "해당 1주택을 소유한 세대원 1명과 그 배우자 중 공동 소유자간 합의로 정한 사람"을 말합니다(대통령령 제36132호). 개정이유도 같은 취지를 명시합니다 — 종전에는 지분율에 따라 납세의무자를 결정하던 것을 "부부가 합의로 정할 수 있도록 함".

이것이 왜 중요한가. 시행령 제5조의2 제8항은 세액공제를 지정된 사람의 연령과 보유기간으로 계산하게 합니다. 지분율에 묶여 있던 과거와 달리, 이제 나이가 많고 오래 보유한 배우자를 자유롭게 지정할 수 있습니다. 지분이 1%인 배우자도 지정 가능합니다.

두 갈래의 구조 — 조문으로 확인하면

신청하지 않으면: 제7조 제1항에 따라 부부가 각자 자기 지분의 납세의무자가 되고, 제8조 제1항은 과세표준을 "납세의무자별로" 계산합니다. 부부 공동명의는 시행령 제2조의3 제1항의 1세대 1주택자("세대원 중 1명만이 1주택만을 소유")에 해당하지 않으므로 각자 9억원을 공제받습니다. 합하면 18억원. 대신 연령·보유기간 세액공제는 받을 수 없습니다.

신청하면: 지정된 1인이 배우자 지분까지 합산해(시행령 제5조의2 제6항) 12억원을 공제받고, 연령·보유 공제를 합계 80% 한도로 적용받습니다.

즉 공제 6억원을 내놓고 세액공제 최대 80%를 사는 거래입니다. 그리고 과세표준이 하나로 합쳐지므로 누진구간도 불리해집니다.

우리 집 숫자로 — 공시가격 3단계 × 공제율 3단계 판정표

전제를 먼저 밝힙니다. 부부 5:5 공동명의, 1세대 1주택, 2026년 귀속. 공정시장가액비율 60%(시행령 제2조의4), 세율은 제9조 제1항 제1호(2주택 이하), 농어촌특별세는 종부세액의 20%(농어촌특별세법 제5조 제1항 제8호)를 더했습니다. 재산세 공제와 세부담 상한(150%)은 반영하지 않았습니다 — 두 갈래의 계산 구조가 달라(시행령 제5조의2 제7항은 특례 시 지분 전체 기준) 단순 비교가 되지 않기 때문입니다. 그래서 아래 표는 절대 금액이 아니라 방향으로 읽어 주십시오.

공시가격	미신청 (각자 9억 공제)	신청 · 공제 0%	신청 · 공제 50%	신청 · 공제 80%
18억원	0원	230만 4,000원	115만 2,000원	46만 1,000원
22억원	144만원	432만원	216만원	86만 4,000원
30억원	460만 8,000원	1,008만원	504만원	201만 6,000원

계산 과정을 열어 두면 이렇습니다. 공시가격 18억·5:5라면 미신청 시 각자 지분이 9억이므로 과세표준이 (9억 빼기 9억) × 60% = 0원, 즉 종부세가 아예 발생하지 않습니다. 신청하면 과세표준이 (18억 빼기 12억) × 60% = 3억 6,000만원이 되고, 3억~6억 구간 세율로 150만원 + (6,000만원 × 0.7%) = 192만원의 산출세액이 생깁니다. 여기에 공제율을 적용하고 농특세를 붙인 것이 위 표입니다.

그래서 제목의 주장은 계산으로 확인됩니다. 18억에서 신청은 "덜 유리한 선택"이 아니라 0원이던 세금을 만들어 내는 선택입니다. 공제율 80%를 꽉 채워도 46만원이 새로 생깁니다.

22억에서는 갈립니다. 미신청 144만원인데 신청은 공제 80%일 때 86만원(유리), 50%일 때 216만원(불리)입니다. 30억에서는 미신청 461만원, 신청 80% 202만원(크게 유리), 50% 504만원(불리), 0% 1,008만원(매우 불리)입니다. 결론은 금액이 아니라 공제율이 결정한다는 것입니다.

18억이 경계선인 이유, 그리고 서울은 올해 그 선을 넘었습니다

5:5 공동명의에서 미신청 세금이 0이 되는 조건은 각자 지분 공시가격이 9억원 이하, 즉 전체 공시가격 18억원 이하입니다. 이 선 아래에서는 신청이 유리해질 여지가 구조적으로 없습니다.

그런데 국토교통부가 2026년 4월 30일 발표한 2026년 공동주택 공시가격 변동률은 전국 평균 9.13%, 서울 18.60%였습니다(경기 6.37%, 세종 6.28%, 인천 마이너스 0.10%, 제주 마이너스 1.81%). 공시대상은 약 1,585만 호, 시세반영률은 전년과 같은 69%입니다.

자체 계산으로 환산하면: 18억 ÷ 1.186 = 15억 1,800만원. 작년 공시가격이 약 15억 2,000만원을 넘던 서울 아파트는 올해 18억 선을 넘었다는 뜻이고, 그 가구는 미신청이어도 처음으로 종부세가 생깁니다. 작년에 해당 없음으로 정리하고 넘어갔다면 올해 다시 계산해야 하는 이유가 이 한 줄입니다.

어느 배우자를 지정하느냐가 세액을 바꿉니다

신청을 택한다면 다음 표가 그대로 금액입니다. 제9조 제6항·제8항의 공제율이고, 제5항이 합계 100분의 80 한도로 중복 적용을 허용합니다(연령 최대 40% + 보유 최대 50% = 90%이지만 80%로 잘립니다).

연령(과세기준일 6월 1일 현재)	공제율	보유기간	공제율
만 60세 이상 65세 미만	20%	5년 이상 10년 미만	20%
만 65세 이상 70세 미만	30%	10년 이상 15년 미만	40%
만 70세 이상	40%	15년 이상	50%

위 판정표의 30억 행에서 공제 0%와 80%의 차이는 806만 4,000원입니다. 배우자 두 사람의 나이와 보유기간이 다르다면, 그 차이가 곧 지정의 값입니다. 그리고 2026년 2월 27일 이후로는 지분율과 무관하게 고를 수 있습니다.

Tip: 신청서에는 혼인관계증명서를 첨부해야 하고, 보유기간 공제는 등기 시점을 근거로 판정됩니다. 등기부·취득 서류·혼인관계증명서를 한 곳에 모아 두는 서류 정리 파일 하나가 매년 9월 보름의 일을 줄여 줍니다. (이 링크는 아마존 어소시어츠 제휴 링크로, 구매 시 저희가 소정의 수수료를 받을 수 있습니다.)

재산세는 반대로 작동합니다

혼동하기 쉬운 지점입니다. 종부세에서 부부 공동명의는 본칙상 1세대 1주택자가 아니지만, 재산세에서는 공동명의도 1세대 1주택 특례세율을 받을 수 있습니다. 지방세법 시행령 제110조의2 제4항은 "공유지분 또는 부속토지만 소유한 경우도 주택 1개로 산정하되, 같은 세대 내 공동소유는 1개로 본다"고 정합니다(대통령령 제36586호, 시행 2026년 9월 18일).

다만 재산세 특례세율은 지방세법 제111조의2에 따라 시가표준액 9억원 이하 주택에 한정되므로, 위 판정표의 18억·22억·30억 사례는 어차피 대상이 아닙니다. 참고로 2026년도 1세대 1주택 재산세 공정시장가액비율은 시가표준액 3억원 이하 43%, 3억~6억원 44%, 6억원 초과 45%이고, 일반은 60%입니다. 도시지역분은 과세표준의 1,000분의 1.4, 지방교육세는 재산세액의 20%입니다.

신청한 뒤에 바꾸거나 되돌리는 방법

시행규칙 제4조의12가 절차를 정합니다(재정경제부령 제16호, 시행 2026년 3월 20일). 서식은 별지 제30호서식 「종합부동산세 공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서」이고 혼인관계증명서를 첨부합니다. 등기사항증명서는 세무서장이 행정정보 공동이용으로 확인합니다.

변경신청 사유는 네 가지입니다. 첫째 소유자가 변경된 경우, 둘째 지분율이 변경된 경우, 셋째 공동명의 1주택자를 변경하려는 경우, 넷째 "법 제10조의2 제1항의 적용을 받지 않으려는 경우". 네 번째가 철회 근거입니다.

중요한 제약: 시행령 제5조의2 제5항에 따라 변경신청은 신청한 연도의 다음 연도부터, 같은 9월 16일~30일 기간에 해야 합니다. 즉 올해 9월 30일에 낸 신청을 올해 안에 되돌리는 조문은 확인되지 않습니다. 한 번 내면 이번 귀속분은 그대로 간다고 보고 계산하십시오.

납부·분납·유예 일정

• 과세기준일 6월 1일. 연령과 보유기간은 이 날 기준으로 판정됩니다.
• 납부기간 12월 1일부터 15일까지(제16조 제1항). 고지서는 납부기간 개시 5일 전까지 발급됩니다.
• 분납은 세액 250만원 초과일 때 가능하고, 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내입니다(제20조). 250만~500만원은 250만원을 차감한 금액, 500만원 초과는 세액의 50% 이하를 분납합니다.
• 납부유예(제20조의2)는 요건이 전부 충족돼야 합니다 — 1세대 1주택자, 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유, 직전 과세기간 총급여 7,000만원 이하(또는 종합소득금액 6,000만원 이하), 주택분 세액 100만원 초과, 그리고 납부기한 만료 3일 전까지 신청.
• 미납 시 국세기본법 제47조의4에 따라 미납세액의 3% 가산세에 1일 10만분의 22(연 약 8.03%)가 더해집니다.

규모 참고치. 정부가 발표한 2024년 고지분 기준 주택분 종부세는 46만 명·1조 6,000억원이고, 그중 1세대 1주택자가 12만 8,000명·1,168억원, 1인당 평균 세액은 145만 3,000원이었습니다. 1세대 1주택자만 따로 보면 1인당 평균 약 91만원 수준으로 계산됩니다(1,168억원 ÷ 12만 8,000명, 자체 계산).

2027년부터 달라질 것 — 다만 아직 법률이 아닙니다

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 거주용 1주택 기본공제를 12억 → 14억원, 비거주 1주택을 12억 → 9억원, 다주택을 9억 → 4억원 + (5억원 중 거주주택 비중)으로 바꾸고, 시가 약 20억원 이하 1세대 1주택을 과세 대상에서 제외하며, 1세대 1주택자 세액공제 한도 600만원을 신설(2028년 이후)하는 내용입니다. 시행은 2027년부터 2028년까지 단계적으로 예정돼 있고, 공동명의 특례에 관한 언급은 없습니다.

중요한 것은 지위입니다. 이것은 발표 단계의 개편안이고 법률이 아닙니다. 2026년 귀속(6월 1일 기준, 12월 납부)에는 현행 12억·9억이 그대로 적용됩니다. 올해 판단에 개편안을 끌어들이면 안 됩니다.

출처 간 불일치 — 숨기지 않고 적습니다

• 분납 기준금액 250만원 대 300만원. 법 제20조와 시행령 제16조는 250만원 초과로 정하는데, 국세청 안내물에는 300만원 초과로 적힌 것이 있습니다. 법령이 250만원입니다.
• 공시가격 발표일 4월 29일 대 4월 30일. 보도자료 배포일과 본문 발표일이 하루 다릅니다.
• 4월 말 결정·공시가 최종치가 아닙니다. 같은 자료에 이의신청 기간 4월 30일~5월 29일과 조정·공시 6월 말이 함께 적혀 있는데, 과세기준일 6월 1일과의 관계는 자료에 명시돼 있지 않습니다.
• 부처명이 자료마다 다릅니다. 2024·2025년 자료는 기획재정부, 2026년 자료는 재정경제부이고, 현행 시행령·시행규칙 문언도 재정경제부령입니다.

이 글이 확인하지 못한 것

• 국세청 홈택스 신청 단계 수와 안내 문구. 국세청 사이트가 이 환경에서 열리지 않아, 절차는 법령·시행규칙 기준으로만 적었습니다. 실제 신청은 홈택스 또는 관할세무서 안내를 따라 주십시오.
• 2025년 종부세 고지 인원·세액. 보도참고자료 본문이 첨부파일에만 있어, 확인 가능한 최신 정부 공표치는 2024년 고지분입니다.
• 공동명의 특례 신청 건수 통계. 정부 공표 자료에서 찾지 못했습니다.
• 별지 제30호서식의 기재 항목(지분율 기입란 등). 서식 본문을 열지 못했습니다.
• 9월 30일이 영업일 사정으로 연장되는지. 과거 2020년에 연휴로 10월 5일까지 연장된 사례가 있으나, 2026년의 연장 공고는 확인하지 못했습니다. 연장을 기대하지 말고 30일 기준으로 움직이시기 바랍니다.
• 서울 공동주택의 평균·중위 공시가격 금액(변동률만 공표), 그리고 재산세 공제와 세부담 상한을 반영한 정밀 세액.

9월 30일까지 확인 순서

1. 공시가격 합계를 먼저 확인합니다. 5:5 공동명의에서 18억원 이하라면 미신청 시 종부세가 0원이므로, 계산이 여기서 끝납니다.
2. 작년 공시가격이 15억 2,000만원을 넘었는지 봅니다. 서울 18.60% 상승분을 감안하면 올해 18억 선을 넘었을 수 있습니다.
3. 부부 각자의 6월 1일 기준 나이와 보유기간을 적어 봅니다. 합계 공제율이 80%에 가까운 배우자가 있는지가 유불리를 결정합니다.
4. 공제율이 0~20%대라면 신청하지 않는 편이 유리할 가능성이 큽니다. 위 판정표의 방향이 그렇습니다.
5. 신청한다면 지정할 배우자를 합의로 정합니다. 2026년 2월 27일부터 지분율과 무관합니다.
6. 혼인관계증명서를 준비해 9월 30일까지 제출합니다. 올해 안에 철회하는 조문은 확인되지 않으므로, 제출 전에 계산을 끝내십시오.
7. 12월 1일~15일 납부, 250만원 초과면 분납을 검토합니다.

제도를 내 숫자로 바꿔 보는 같은 방식은 다른 주제에도 그대로 쓰입니다. 자금조달계획서에 무엇을 적게 되는지 가구 조건으로 대입해 본 글과 공급대책을 요건별로 뜯어 실수요자 해당 여부를 판정한 글을 함께 보시면 됩니다.

확인한 곳

• 종합부동산세법 제8조·제9조·제10조·제10조의2·제16조·제20조·제20조의2(법률 제21224호, 시행 2026-01-01), 시행령 제2조의3·제2조의4·제4조의3·제5조·제5조의2·제16조(대통령령 제36132호, 시행 2026-02-27), 시행규칙 제4조의12(재정경제부령 제16호, 시행 2026-03-20): 국가법령정보센터
• 시행령 개정이유(지분율 기준에서 부부 합의로): 국가법령정보센터 개정이유
• 지방세법 제111조의2·제112조·제151조와 시행령 제109조·제110조의2, 농어촌특별세법 제5조, 국세기본법 제47조의4: 국가법령정보센터
• 2026년 공동주택 공시가격 결정·공시(국토교통부, 2026년 4월): 대한민국 정책브리핑
• 주택분 종부세 고지 통계(2024년 고지분): 대한민국 정책브리핑
• 부부 공동명의 과세방식 설명: 대한민국 정책브리핑
• 2026년 세법개정안 요약(발표 단계): 재정경제부

이 글은 공개된 법령과 정부 발표 자료를 정리한 것이며, 특정 가구의 신고·납부에 대한 세무 자문이 아닙니다. 글쓴이는 세무사·변호사·공인중개사 등 관련 자격을 갖고 있지 않습니다. 위 계산은 본문에 밝힌 전제(부부 5:5, 1세대 1주택, 2026년 귀속, 재산세 공제와 세부담 상한 미반영) 위의 자체 계산이므로 실제 고지세액과 다를 수 있고, 유불리 판단은 각 가구의 연령·보유기간·지분율·다른 주택 보유 여부에 따라 달라집니다. 9월 30일 마감 전에 홈택스 또는 관할세무서, 필요하면 자격을 갖춘 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.