전세 계약, 잔금 치르고 나서도 늦지 않은 전세보증보험 — 가입조건·한도·신청기한 정리
2026년 9월 26일 기준으로 다시 확인했습니다. 아래 요율·한도·기한은 주택도시보증공사(HUG)가 상품 페이지에 공시한 표와 국가법령정보센터의 현행 시행령 원문에서 그날 직접 옮긴 것이고, 금액 계산은 이 글에서 직접 한 것입니다.
전세보증금 반환보증은 "잔금 치르고 나서 가입해도 되나요"라는 질문으로 시작하는 경우가 많습니다. 답은 된다는 쪽이지만, 조건이 붙습니다. 신청 기한은 신규 계약이라면 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전이고, 갱신 계약이라면 갱신 계약기간의 1/2이 지나기 전입니다. 2년 계약이라면 입주 후 1년이 지나기 전까지가 창입니다. 이 글은 그 창 안에서 내 조건을 넣었을 때 실제로 얼마가 나오고, 어떤 경우에 한도에 걸려 아예 가입이 안 되는지를 숫자로 계산해 본 것입니다.
먼저 가입 자격을 가르는 두 줄
공사가 공시한 상품개요에서 개인이 걸리는 기준은 사실상 두 줄로 압축됩니다.
- 보증 대상 전세보증금 — 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하. 보증부 월세라면 전월세전환율을 적용한 환산 보증금이 이 금액 이하여야 합니다.
- 보증한도 — 주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권 등. 그리고 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 '주택가격 × 90%' 이내여야 합니다. 갱신보증도 2024년 1월 1일 신청분부터 90%가 적용됩니다.
공사 페이지의 예시가 이 구조를 잘 보여 줍니다. 주택가격이 1억원이면 보증한도는 9,000만원이므로 보증금 9,500만원은 가입 불가, 9,000만원은 가입 가능입니다. 보증금이 4,000만원이라도 선순위채권이 5,500만원이면 한도가 3,500만원으로 줄어 가입할 수 없습니다.
'주택가격'이 무엇인지부터 정해야 계산이 시작됩니다
여기서 대부분 막힙니다. 한도 공식의 주택가격은 내가 생각하는 시세가 아니라 공사가 정한 순서대로 적용되는 값이고, 보증승인일 현재 기준입니다.
| 순위 | 아파트·오피스텔·노인복지주택 | 연립·다세대 |
|---|---|---|
| ① | KB시세 또는 한국부동산원 부동산테크 시세(상·하한가의 산술평균, 아파트 최저층과 주거용 오피스텔은 하한가) | 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격의 140% |
| ② | 공시가격의 140% (오피스텔은 국세청장 공시 기준시가의 140%). 2022년 12월 31일 이전 신청분은 150% | 이하 순서는 아파트와 같은 구조로 이어짐 |
| ③~⑥ | 안심전세 앱 시세 하한가 → 등기부등본상 1년 이내 최근 매매 거래가액 → 분양가격의 90%(준공 1년 이내) → 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산해 연면적 비율로 산출한 금액의 140% | 동일 |
임차인이나 임대인이 감정평가를 받았다면 위 순서와 무관하게 감정평가액이 최우선으로 적용되며, 감정평가서는 작성일로부터 6개월이 지나지 않아야 합니다.
세 가구에 실제 숫자를 넣어 보면
보증료 공식은 공사가 공시한 대로 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365입니다. 아래 세 사례는 그 공식과 아래의 요율표에 조건을 대입해 직접 계산한 것이며, 계약기간은 모두 2년(730일)으로 두었습니다.
| 구분 | 가구 A | 가구 B | 가구 C |
|---|---|---|---|
| 주택 유형·지역 | 수도권 아파트 | 수도권 연립·다세대 | 수도권 아파트 |
| 전세보증금 | 3억원 | 1억 8,000만원 | 2억원 |
| 주택가격 산정 | 공시가격 2억 4,000만 × 140% = 3억 3,600만 | 공동주택가격 1억 4,000만 × 140% = 1억 9,600만 | KB시세 3억 |
| 선순위채권 | 없음 | 없음 | 근저당 5,000만원 |
| 보증한도(주택가격×90%−선순위) | 3억 240만원 | 1억 7,640만원 | 2억 2,000만원 |
| 가입 가능 여부 | 가능(여유 240만원) | 불가 — 보증금이 한도를 360만원 초과 | 가능(여유 2,000만원) |
| 부채비율 | 3억 ÷ 3억 240만 = 99.2% | (한도까지 낮춰도) 100% | 2억 5,000만 ÷ 2억 7,000만 = 92.6% |
| 적용 요율 | 2억 초과~5억, 아파트, 80% 초과 → 연 0.154% | 1억 초과~2억, 기타, 80% 초과 → 연 0.184% | 1억 초과~2억, 아파트, 80% 초과 → 연 0.146% |
| 2년 보증료 | 924,000원(연 462,000원) | 가입 시 649,152원(연 324,576원) | 584,000원(연 292,000원) |
가구 B가 이 표의 핵심입니다. 공시가격이 1억 4,000만원인 빌라에서 보증금 1억 8,000만원짜리 계약을 하면, 시세가 얼마로 보이든 공사 기준 주택가격은 1억 9,600만원이고 한도는 1억 7,640만원입니다. 360만원이 모자라 보증 자체가 성립하지 않습니다. 계약 전에 공시가격을 확인했다면 보증금을 1억 7,600만원대로 조정하거나 다른 물건을 보는 선택지가 있었지만, 잔금을 치른 뒤에는 임대인이 감액에 동의해야만 가능한 이야기가 됩니다. 신청 기한이 계약기간의 1/2이라는 말은 시간이 넉넉하다는 뜻이 아니라, 가입이 안 되는 계약이라는 사실을 뒤늦게 알게 되는 창이 그만큼 길다는 뜻이기도 합니다.
요율표 전문과, 요율을 움직이는 두 가지
| 보증금액 | 주택유형 | 부채비율 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 이하 | 아파트 | 연 0.097% | 연 0.117% | 연 0.137% |
| 1억원 이하 | 기타 | 연 0.111% | 연 0.142% | 연 0.172% |
| 1억 초과~2억 이하 | 아파트 | 연 0.102% | 연 0.124% | 연 0.146% |
| 1억 초과~2억 이하 | 기타 | 연 0.117% | 연 0.151% | 연 0.184% |
| 2억 초과~5억 이하 | 아파트 | 연 0.107% | 연 0.131% | 연 0.154% |
| 2억 초과~5억 이하 | 기타 | 연 0.124% | 연 0.161% | 연 0.197% |
| 5억 초과 | 아파트 | 연 0.113% | 연 0.138% | 연 0.164% |
| 5억 초과 | 기타 | 연 0.132% | 연 0.172% | 연 0.211% |
부채비율은 (선순위채권금액 + 전세보증금) ÷ 주택가액이고, 주택가액은 주택가격 × 90%입니다. 단독·다중·다가구주택에서 타전세계약확인서를 내지 않으면 그 보증금액 구간의 최고요율이 적용됩니다. 그리고 선순위채권금액이 주택가액의 50%를 넘으면 산출된 보증료의 10%가 할증됩니다. 가구 C의 선순위 5,000만원은 주택가액 2억 7,000만원의 50%인 1억 3,500만원에 미치지 않아 할증이 없지만, 같은 집에 근저당이 1억 5,000만원 잡혀 있었다면 한도는 1억 2,000만원으로 내려가 보증금 2억원은 가입 자체가 불가능해집니다.
할인은 요율이 아니라 보증료에 붙습니다
공사가 공시한 사회배려계층 할인은 중복 적용되지 않으며, 대상과 할인율은 다음과 같습니다. 기준소득 이하 가구(신청인과 배우자 합산 연소득 5,000만원 이하) 60%, 1인 고령가구(동거인 없는 만 65세 이상 단독 세대주) 60%, 한부모가족 60%, 다자녀가구(미성년 자녀 3인 이상) 40%, 장애인가구 40%, 고령자가구(만 65세 이상) 40%, 노인부양가구 40%, 신혼부부(배우자 합산 연소득 6,000만원 이하이면서 혼인기간 7년 이내) 40%, 다문화가구 40%, 국가유공자 가구 40%.
| 가구 A(보증금 3억, 2년)에 적용하면 | 2년 보증료 | 기본 대비 절감액 |
|---|---|---|
| 할인 없음 | 924,000원 | — |
| 신혼부부 40% | 554,400원 | 369,600원 |
| 기준소득 이하 60% | 369,600원 | 554,400원 |
여기에 공사는 보증료가 연말정산 세액공제 대상(보증 대상 전세보증금 3억원 이내)이라고 안내하고 있습니다. 즉 같은 계약이라도 소득과 가구 구성에 따라 실질 부담은 두 배 이상 벌어집니다. 보증료를 비교할 때 요율표만 보고 "0.15% 정도"라고 어림잡으면 이 차이가 통째로 사라집니다.
가입이 막혔을 때 남는 마지막 금액
가구 B처럼 한도에 걸리면 보증은 없습니다. 이때 남는 것은 「주택임대차보호법」의 최우선변제뿐인데, 그 금액은 시행령(대통령령 제36423호, 2026년 6월 23일 타법개정, 2026년 7월 1일 시행)에 지역별로 못 박혀 있습니다.
| 지역 | 보증금이 이 금액 이하일 때(제11조) | 우선변제받는 금액(제10조) |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만원 | 4,800만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군지역 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만원 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 | 2,500만원 |
중요한 단서가 두 개 붙습니다. 이 금액은 보증금이 위 기준 이하인 임차인에게만 해당하고(제11조), 우선변제액이 주택가액의 1/2을 넘으면 1/2까지만 인정됩니다(제10조 제2항). 보증금 1억 8,000만원인 가구 B는 수도권 어느 구간에도 들어가지 않으므로 최우선변제 대상 자체가 아닙니다. 보증 가입이 막힌 계약일수록 이 안전망도 함께 사라지는 구조라는 점이, 계약 전에 공시가격을 확인해야 하는 진짜 이유입니다.
월세가 낀 계약이라면 전환율 숫자가 하나 더 붙습니다
보증부 월세는 전월세전환율로 환산한 보증금이 기준선(수도권 7억·그 외 5억)을 넘는지 봅니다. 공사는 2026년 7월 1일 이후 신규 및 보증금액이 증가하는 갱신보증 신청건에 연 6.5%를 적용한다고 공지했습니다. 한편 「주택임대차보호법」 제7조의2와 시행령 제9조는 월차임 전환 시 상한을 연 10%와 '기준금리 + 연 2%' 중 낮은 비율로 정하고 있습니다. 두 숫자는 서로 다른 목적을 가진 것이라 충돌이 아닙니다. 앞의 6.5%는 보증 가입 여부를 따지기 위한 공사의 환산 기준이고, 뒤의 상한은 임대인이 전세를 월세로 돌릴 때 지켜야 하는 법정 한도입니다. 계약서를 쓸 때는 뒤의 상한을, 보증 가입을 계산할 때는 앞의 6.5%를 쓰면 됩니다.
지금 계약 단계별로 확인할 것
- 계약 전 — 부동산공시가격 알리미에서 공동주택가격을 확인하고 ×140%×90%을 계산해 보증금과 비교합니다. 여기서 한도가 모자라면 계약 조건 자체를 조정해야 합니다.
- 계약 시 — 등기부등본 을구의 근저당 채권최고액과 설정일을 확인합니다. 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 보증료 10% 할증, 단독·다가구라면 다른 세입자 보증금 합계까지 포함해 주택가액의 80% 이내여야 합니다.
- 잔금·전입 후 — 전입신고와 확정일자를 받아 두고, 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간 1/2이 지나기 전에 신청합니다. 위탁은행 창구 외에 공사 모바일 앱과 네이버페이·카카오페이·토스에서도 비대면 신청이 됩니다.
- 할인 서류 — 소득·혼인·자녀·장애·고령 관련 증빙은 신청 시점에 함께 내야 합니다. 나중에 소급 적용을 기대하지 않는 편이 안전합니다.
- 미분양관리지역 — 공사가 매월 말 공고하는 미분양관리지역 내 임차인은 신청기한을 계약 만료일 6개월 전까지로 연장해 적용받습니다.
이 사이트의 다른 글도 함께 보시면 도움이 됩니다. 보증금을 돌려주지 않은 임대인 정보가 공개되는 제도는 보증 가입과 별개로 계약 전에 확인할 수 있는 장치이고, 갭투자 의심거래 통계는 이 글의 한도 계산이 왜 빌라에서 특히 자주 걸리는지를 보여 줍니다.
Tip: 공시가격 조회 화면과 등기부등본, 계약서를 한 번에 펼쳐 놓고 계산하면 한도 초과를 계약 전에 잡아낼 수 있습니다. 서류 거치대와 노트북 스탠드처럼 단순한 도구가 이런 대조 작업에는 의외로 쓸모가 있습니다. (이 링크는 아마존 어소시어츠 제휴 링크로, 구매 시 저희가 소정의 수수료를 받을 수 있습니다.)
요율·한도·조문을 확인한 곳 (2026년 9월 26일)
- 주택도시보증공사(HUG) — 전세보증금반환보증 상품개요 (신청기한, 보증한도와 담보인정비율 90%, 주택가격 산정 순서, 보증료 공식과 요율표, 할인·할증, 전월세전환율 6.5%, 미분양관리지역 특례)
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령 (제9조 전환율 이율, 제10조 우선변제 금액, 제11조 대상 임차인 범위)
이 글은 공시된 요율표와 현행 법령을 정리한 일반 정보이며, 개인 맞춤 금융·법률 자문이 아닙니다. 관할은 대한민국이고 금액은 위 확인일 기준입니다. 보증 가입 여부와 실제 보증료는 공사의 심사 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 신청 전 위탁은행이나 공사에 직접 확인하시기 바랍니다.
댓글
댓글 쓰기