보증금 5천만원 줄이고 월세 25만원 더 내면? 연 6% 전환율과 대출금리 비교

정정 2026년 10월 4일: 주택임대차보호법 시행령 제9조의 현행본 시행일을 2026년 1월 2일에서 2026년 7월 1일(대통령령 제36423호)로 고쳤습니다. 조문 내용(연 1할, 연 2%)과 계산은 바뀌지 않았습니다. 출처: 국가법령정보센터.

보증금을 5천만원 돌려받는 대신 매달 월세를 25만원 더 내자는 제안을 받았다면, 먼저 그 돈으로 무엇을 할지 정해야 한다. 대출을 갚을 돈인지, 비상자금으로 남겨 둘 돈인지에 따라 같은 제안의 비용이 달라진다. 여기에 계약에 적용되는 전월세 전환율 제한을 별도로 확인해야 한다. 가계에 감당할 만한 금액이라고 해서 법적 한도까지 충족하는 것은 아니다.

참고 사진이며 사례 속 주택이나 한국의 실제 임대차 거래 장면이 아니다. 사진: AlexanderStein / Pixabay, Wikimedia Commons, CC0 1.0. 사진 내용 변경 없이 표시 크기만 축소했다.

1. 서울의 35세 임차 가구에 숫자를 넣어 보면

아래는 실제 독자의 경험이나 특정 매물 소개가 아니라, 2026년 10월 1일 작성한 대한민국 서울 거주 임차 가구의 계산 가정이다. 가구의 대표 임차인은 35세, 연간 세전 가구소득은 6천만원, 기존 보증금은 2억원, 월세는 30만원이라고 놓았다. 임대인과 기존 계약을 합의 변경하면서 보증금을 1억5천만원으로 줄이고 월세를 55만원으로 올리는 제안을 비교한다. 나이와 소득은 가계 조건을 구체화하기 위한 값이며, 이 값만으로 대출 승인이나 법적 권리가 결정된다는 뜻은 아니다.

핵심은 보증금 감소액 5천만원과 월세 증가액 25만원이다. 기존 월세 30만원은 두 선택에 공통으로 들어가므로 차액 계산에서 제외한다. 보증금 2억원 전체를 분모로 넣으면 전환율이 지나치게 작아 보인다. 줄어든 부분만 월세로 바뀌는 사례이므로 분모는 5천만원이다. 계산 기간은 24개월, 금액은 원화, 이자와 월세는 매달 같은 금액이 발생한다고 가정했다. 금리 변화, 세금 혜택, 보증료, 중개보수, 이사비와 상환수수료는 첫 비교에서 제외하고 뒤에서 따로 다룬다.

서울 가구의 가정값 — 2026-10-01 작성, 금액은 원화, 실제 시장가격 아님

항목	유지안	제안받은 변경안
보증금	200,000,000원	150,000,000원
월세	300,000원	550,000원
돌려받는 보증금	없음	50,000,000원
추가 월세	없음	250,000원/월
추가 월세의 24개월 합계	없음	6,000,000원

연소득을 단순히 12로 나누면 세전 월평균 500만원이다. 추가 월세 25만원은 그 값의 5%다. 하지만 세금과 사회보험을 뺀 실수령액은 이 표에서 계산하지 않았으므로, 이를 실제 가계의 주거비 부담률이라고 부르지는 않는다. 독자는 자기 통장의 실수령액과 고정 지출을 사용해야 한다. 보증금 반환은 일회성 유입이고 월세는 지속적인 지출이라는 시간 차이도 함께 보아야 한다.

2. 연 6%라는 계산과 법정 한도는 별개다

제안의 연 환산 전환율은 월세 증가액 × 12 ÷ 보증금 감소액으로 구한다. 이 사례에서는 250,000원 × 12 ÷ 50,000,000원 = 0.06, 즉 연 6%다. 이는 해당 제안의 계산값이며 한국은행 기준금리나 서울 평균 전환율을 뜻하지 않는다. 같은 월세 증가액이라도 반환되는 보증금이 작으면 환산 전환율은 높아진다.

대한민국 주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조에 따른 보증금의 월 차임 전환 한도는 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%포인트를 더한 값 중 낮은 비율이다. 이 글에서 확인한 법의 현행본 시행일은 2026년 1월 2일이고, 시행령의 현행본 시행일은 2026년 7월 1일이다(대통령령 제36423호, 2026년 6월 23일 타법개정). 여기서 2%포인트를 더한다는 것은 기준금리를 1.02배 한다는 뜻이 아니다.

계산을 설명하기 위해 기준금리가 연 3%라고 가정하면 한도는 min(10%, 3% + 2%포인트) = 연 5%다. 이때 보증금 5천만원을 월세로 전환할 때의 월 증가액 상한 계산은 50,000,000원 × 0.05 ÷ 12 = 약 208,333.33원이다. 월 25만원 제안은 이 가정의 한도보다 약 41,666.67원 높다. 원 단위 계약 금액은 한도를 초과하지 않도록 정해야 하며 이 표의 반올림 표시를 그대로 계약서에 복사하면 안 된다. 연 3%는 설명용 입력값으로, 2026년 10월 1일 실제 기준금리라고 주장하는 값이 아니다. 실제 계약에서는 전환에 적용되는 기준금리와 적용 시점을 확인하여 다시 계산해야 한다.

법제처 찾기 쉬운 생활법령정보는 갱신 과정에서 전세를 월세로 전환하려면 임차인의 동의가 필요하고, 합의한 전환에도 법정 전환율 제한이 적용된다고 설명한다. 따라서 이 글은 기존 임대차의 보증금을 월세로 전환하는 합의 변경을 다룬다. 임차인이 바뀌는 새 계약의 가격 결정이나 단순한 임대료 증액 문제를 모두 같은 계산으로 처리하지 않는다. 갱신 시 증액 제한과 보증금 전환율은 서로 다른 질문이므로, '동의했으니 무엇이든 가능하다'거나 '모든 신규 월세가 같은 비율에 묶인다'고 단정하면 안 된다.

3. 대출을 갚는다면 월세와 줄어드는 이자를 비교한다

먼저 돌려받은 5천만원 전부를 보증금 마련에 쓴 대출의 원금 상환에 사용할 수 있다고 가정한다. 대출은 이자만 매달 납부하는 구조이며, 해당 원금 부분이 상환되어 다음 달부터 이자가 정확히 감소한다고 놓았다. 표의 연 3%, 4%, 5%, 6%는 민감도 분석을 위한 대출금리 가정으로 실제 은행 상품의 제시 금리가 아니다. 추가 월세 25만원 제안의 법적 적합성은 앞 절에서 따로 확인해야 하며, 표에 넣었다고 적법성을 인정하는 것은 아니다.

5천만원 전액 상환 시 비용 차이 — 서울 가정 사례, 2026-10-01 계산, 수수료·세금 제외

대출 연이율 가정	줄어드는 월 이자	추가 월세에서 이자 절감을 뺀 월 비용	24개월 추가 순비용
3%	125,000원	125,000원	3,000,000원
4%	약 166,666.67원	약 83,333.33원	2,000,000원
5%	약 208,333.33원	약 41,666.67원	1,000,000원
6%	250,000원	0원	0원

산식은 줄어드는 월 이자 = 50,000,000원 × 대출 연이율 ÷ 12, 추가 순비용 = (250,000원 − 줄어드는 월 이자) × 24다. 표의 기간 합계는 반올림 전 값을 사용했다. 계약을 유지하면 대출 원금도 계속 남고, 변경하면 반환받은 보증금으로 대출 원금이 줄어든다. 따라서 반환금 5천만원을 '공짜 이익'으로 더하거나 원금 상환 5천만원을 '소비 비용'으로 더하면 비교가 어긋난다. 이 표는 두 선택의 이자와 월세라는 비용 흐름만 비교한다.

이자만 놓은 손익분기 대출금리는 연 6%다. 다만 수수료가 있으면 연 6%에서도 변경안에 비용이 생긴다. 별도 가정으로 일회성 상환수수료가 10만원이라면 표의 24개월 비용에 10만원을 추가한다. 대출금리 연 4% 사례는 200만원에서 210만원으로 올라간다. 이 10만원은 어떤 금융회사의 실제 수수료가 아니라 추가 비용을 넣는 방법을 보여 주는 값이다. 실제 수수료와 면제 조건은 본인 약정과 상환일 기준으로 확인해야 한다.

4. 돌려받은 돈을 남겨 두면 계산이 다시 달라진다

보증금이 자기 돈이었다면 대출 이자 절감은 없다. 그 대신 보증금으로 묶여 있던 돈을 다른 용도로 쓸 수 있다. 반환금 5천만원 전부를 별도 계좌에 두고 세후 연 수익률을 2%로 가정하면 연간 수익은 100만원, 월평균 환산값은 약 83,333.33원이다. 추가 월세는 연 300만원이므로 차액 비용은 연 200만원, 24개월 단순 합계는 400만원이다. 이는 세후 수익률이 일정하고 원금 손실과 복리 효과가 없다는 설명용 계산이다. 실제 예금의 세전 금리를 세후 수익률 자리에 그대로 넣으면 비용을 과소평가한다.

유동성이 필요하다는 이유로 반환금 일부만 대출 상환에 쓸 수도 있다. 예를 들어 4천만원을 연 4% 대출 상환에 쓰고 1천만원은 수익 없는 비상자금으로 남긴다고 가정하면 줄어드는 월 이자는 약 133,333.33원이다. 월세 증가분 25만원에서 이를 빼면 월 약 116,666.67원, 24개월 280만원의 추가 비용이다. 전액 상환 때의 200만원보다 80만원 더 들지만, 당장 사용할 수 있는 1천만원을 확보한다. 이 차이는 비상자금 보유의 비용이며, 누구에게나 낭비라고 판단할 수는 없다.

반환금으로 변동성이 큰 자산을 사서 월세를 충당하겠다는 계획은 다른 위험을 더한다. 월세 납부일은 정해져 있지만 투자 수익은 보장되지 않고 원금도 줄 수 있다. 예상 수익률 하나만 넣어 안정적인 예금과 동일하게 비교해서는 안 된다. 여기서는 특정 자산의 매수나 매도를 권하지 않는다. 주거비의 확정 지출을 감당할 현금과 불확실한 투자 결과를 구분해서 계산하는 것이 목적이다.

5. 같은 집이어도 계약 위험과 생활비 여유가 다르다

보증금 규모를 낮추면 임대인에게 맡기는 돈이 줄지만, 이미 맡긴 돈을 실제로 반환받지 못하면 표의 대출 상환은 실행되지 않는다. 합의서에 보증금 감소액, 반환 예정일, 변경 월세와 적용 시작일을 각각 적고 반환이 이루어지는지 확인해야 한다. 월세는 먼저 늘고 반환금은 나중에 들어오는 구조라면 그 사이의 이중 부담을 별도로 계산해야 한다. 계약 변경과 보증금 반환이 같은 날이라고 놓은 위 표로 그 공백 기간까지 설명할 수 없다.

반대로 매달 월세가 늘면 소득이 끊길 때의 부담이 커진다. 이 사례에서 대출금리 연 4%와 전액 상환을 전제로 하면 기존 월세 30만원에 해당 대출 부분의 월 이자 약 166,666.67원을 더한 지출이 약 466,666.67원이다. 변경 후 해당 부분의 이자는 없어지지만 월세는 55만원이다. 두 수치의 차이가 표의 월 약 83,333.33원이다. 관리비와 다른 대출 지출은 포함하지 않았으므로 총 주거비라고 읽지 말아야 한다.

보증기관이 있는 대출이나 보증보험에 가입했다면 보증금과 월세 변경이 해당 계약에 미치는 영향을 담당 기관에 확인해야 한다. 임대인과 합의했다는 사실만으로 대출과 보증 절차가 자동으로 끝났다고 볼 수 없다. 주소나 점유 상태는 같더라도 금융 약정의 신고·변경 요구는 별도일 수 있다. 이 글은 특정 보증상품의 승인 여부를 판정하지 않으며, 기관별 확인 결과가 비용 표의 실행 가능성을 좌우한다.

6. 지금 선택한다면 계약 가능성과 월 부담부터 확인한다

이 가정의 가구가 지금 판단한다면, 먼저 실제 적용 전환율로 제안 금액이 허용되는지 확인하고, 그 다음 반환금으로 상환 가능한 대출 잔액과 수수료를 받아 보겠다. 법적으로 실행할 수 있는 조건이 확인되고 대출 연이율이 전환율보다 낮다면, 다른 편익이 없는 한 보증금을 유지하는 쪽을 비용 기준의 출발점으로 삼겠다. 월세가 이자 절감보다 커서 차액이 매달 누적되기 때문이다. 다만 비상자금 확보가 급하거나 보증금 반환 위험을 줄일 필요가 있다면, 그 목적에 얼마를 더 지불하는지 계산한 뒤 비교하겠다.

협상 금액이 바뀌면 표도 바꾸어야 한다. 추가 월세를 월 20만원으로 낮춘 별도 가정에서는 환산 전환율이 연 4.8%다. 대출 연이율 4%와 5천만원 전액 상환을 넣으면 월 추가 순비용은 약 33,333.33원, 24개월 80만원이다. 처음 제안의 200만원보다 120만원 낮다. 하지만 연 4.8%도 실제 적용 법정 한도와 대조해야 하므로 금액을 낮췄다는 이유만으로 적법하다고 단정하지 않는다. 이 비교는 협상에서 월 금액을 바꾸면 결과가 어떻게 변하는지를 보여 준다.

1. 기존 계약의 합의 변경인지, 갱신인지, 새로운 임차인의 신규 계약인지 구분한다.
2. 월세 증가액과 반환되는 보증금만으로 제안의 연 전환율을 계산한다.
3. 실제 적용 기준금리와 법정 한도를 확인한 뒤 계약 가능한 금액을 정한다.
4. 반환금 중 실제로 상환할 금액, 줄어드는 이자, 일회성 비용을 확인한다.
5. 실수령액에서 늘어난 월세를 낸 뒤 생활비와 비상자금이 남는지 계산한다.
6. 반환일과 월세 적용일을 맞추고 대출·보증기관의 필요한 절차를 확인한다.

세액공제를 받을 수 있다는 기대는 마지막에 별도로 넣는 편이 낫다. 본인의 공제 자격과 증빙, 실제 세부담을 확인하지 않고 월세 전체에 일정한 비율을 곱해 환급액을 확정하면 안 된다. 이 글의 모든 순비용 표는 세액공제와 소득공제를 제외했다. 자격을 확인한 후 유지안과 변경안에 각각 적용되는 세후 결과를 계산해야 공제 하나를 중복해서 유리하게 넣는 실수를 피할 수 있다.

7. 법령과 계산의 확인 범위

작성·법령 조회 기준일은 2026년 10월 1일이며, 관할은 대한민국의 주택 임대차다. 위 가구의 나이·소득·지역·보증금·월세·대출금리·기준금리 가정·비상자금·수익률·수수료와 기간은 모두 설명용 입력값이다. 실제 기준금리나 현재 금융상품 금리를 제시한 것이 아니다. 산식에 같은 단위를 넣고 월과 연을 맞추면 독자 자신의 금액으로 다시 계산할 수 있다. 법령과 기관 안내가 다른 대상을 설명한다면 계약 유형과 적용 시점을 먼저 맞추어야 하며, 개별 분쟁의 결론은 이 사례만으로 정할 수 없다.

• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제7조의2 — 보증금의 월 차임 전환 제한, 확인한 현행본 시행 2026-01-02.
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 시행령 제9조 — 연 10%(연 1할) 및 기준금리에 더하는 연 2% 규정, 확인한 현행본 시행 2026-07-01.
• 법제처 생활법령정보: 차임·보증금 증액과 전세의 월세 전환 — 갱신과 합의 전환의 적용 범위 설명, 2026-10-01 조회.
• 이미지 출처: Wikimedia Commons, Budżet domowy — AlexanderStein / Pixabay, CC0 1.0. 참고 이미지의 촬영일은 2012-07-18로, 현재 시세나 실제 사례를 증명하지 않는다.

이 글은 일반적인 계산과 제도 설명이며 개인 맞춤 금융·세무·법률 자문이 아니다. 개별 계약의 적용 법령과 금융 약정은 계약 시점에 관련 기관이나 자격 있는 전문가에게 확인해야 한다.