서울 아파트 갭투자 의심거래 6,680건 — 30대 46.3%, 자금조달계획서에 무엇을 쓰게 되는가
서울 아파트 갭투자 의심거래 6,680건 — 30대 46.3%, 자금조달계획서에 무엇을 쓰게 되는가
2026년 9월 26일 갱신. 아래 수치는 이 날 글 끝의 출처에서 직접 확인한 것입니다. 법령은 국가법령정보센터 조문 본문, 대출 규제는 금융위원회 보도자료, 조사 실적은 국토교통부·국세청 발표, 세율은 지방세법과 상속세 및 증여세법 조문 기준입니다. 서울 아파트 시세·전세가율 통계는 이번에 원문을 확보하지 못해 인용하지 않았고, 계산표의 전세 비율은 전제로 밝혀 두었습니다. 특정 단지의 실거래가나 특정 금융회사의 상품 금리는 쓰지 않았습니다.
이 숫자의 출처를 먼저 밝혀 두겠습니다 — 정부 공표 통계가 아닙니다
2026년 9월 2일에 공개된 수치입니다. 국회 재정경제기획위원회 소속 문진석 의원이 국토교통부에서 제출받은 자료이고, 국토부가 정례로 공표하는 통계도, 한국부동산원의 공표 통계도 아닙니다. 그래서 같은 숫자를 국토부 보도자료에서 찾으려 해도 나오지 않습니다.
내용은 이렇습니다. 비교 기간은 2024년 11월~2025년 10월과 그 직전 1년인 2023년 11월~2024년 10월입니다. 서울 아파트에서 해당 거래는 6,680건으로, 직전 1년 4,320건에서 2,360건, 54.6% 늘었습니다.
| 연령대 | 건수(2024.11~2025.10) | 비중 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 30대 | 3,095건 | 46.3% | 전년 대비 1,272건 증가, 증가율 69.8%로 전 연령대 최고 |
| 40대 | 2,366건 | 35.4% | |
| 50대 | 833건 | 12.5% | |
| 60대 이상 | 224건 | 3.4% | |
| 20대 | 162건 | 2.4% |
30대 비중은 46.3%입니다. "절반"이라고 쓰기에는 조금 못 미치는 숫자이므로 이 글은 46.3%로 적습니다. 다만 증가율만 보면 30대가 69.8%로 가장 빠르게 늘어난 것은 사실입니다.
"갭투자 의심거래"의 정의가 곧 제도입니다
이 통계가 어떻게 만들어지는지를 알면 제도 전체가 보입니다. 집계 기준은 취득 주택에 임대보증금과 금융기관 대출액이 모두 있고, 자금조달계획서상 입주 계획이 "임대"로 표기된 건입니다.
즉 이 숫자는 누군가가 현장에서 적발한 것이 아니라, 매수인이 스스로 서류에 적어 낸 항목을 기계적으로 골라낸 것입니다. 그래서 "의심"이라는 단어가 붙습니다. 위법이 확인된 건수가 아니고, 전세를 승계해 집을 사는 것 자체가 불법도 아닙니다. 이 구분을 놓치면 뒤의 모든 판단이 어긋납니다.
서류의 법적 근거는 부동산 거래신고 등에 관한 법률입니다. 제3조 제1항은 매매계약을 체결한 경우 실제 거래가격 등을 계약체결일부터 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 공동으로 신고하도록 정합니다(법률 제20194호, 시행 2024년 5월 17일). 자금조달계획서는 이 신고와 별도 기한이 아니라 함께 제출하는 서류입니다. 시행규칙 제2조 제6항이 "매수인이 단독으로 서명한 별지 제1호의3서식의 자금조달·입주계획서를 함께 제출해야 한다"고 정합니다(국토교통부령 제1557호, 시행 2026년 2월 10일).
무엇을 적고, 무엇을 붙이게 되는가
같은 시행규칙 제2조 제7항이 항목별 증빙서류를 여덟 개로 정해 두었습니다. 여기서 임대보증금이 어디에 들어가는지가 핵심입니다.
| 구분 | 기재 항목 | 붙여야 하는 서류 |
|---|---|---|
| 자기자금 | 1. 금융기관 예금액 | 예금잔액증명서 등 |
| 2. 주식·채권 매각대금 | 주식거래내역서 또는 예금잔액증명서 등 | |
| 3. 증여·상속 | 증여세·상속세 신고서 또는 납세증명서 등 | |
| 4. 현금 등 그 밖의 자금 | 소득금액증명원 또는 근로소득 원천징수영수증 등 | |
| 5. 부동산 처분대금 등 | 부동산 매매계약서 또는 임대차계약서 등 | |
| 차입금 등 | 6. 금융기관 대출액 합계 | 금융거래확인서, 부채증명서 또는 대출신청서 등 |
| 7. 임대보증금 | 부동산 임대차계약서 | |
| 8. 회사지원금·사채 또는 그 밖의 차입금 | 금전을 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류 |
임대보증금은 자기자금이 아니라 차입금 항목(제7호)입니다. 서류상 빌린 돈으로 분류된다는 뜻이고, 그래서 남은 금액을 자기자금으로 소명해야 하는 범위가 그만큼 좁아지지 않습니다. 전세를 승계하면 내 돈이 덜 드는 것은 맞지만, 소명 부담이 줄어드는 것은 아닙니다.
양도인이 임대인이었다면 지위도 함께 넘어옵니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 "임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"고 정합니다(법률 제21065호, 시행 2026년 1월 2일). 반환 의무가 계약과 함께 따라온다는 뜻입니다.
우리 집 숫자로 바꿔 보기 — 세 가지 매매가격 대입
전제를 먼저 밝힙니다. 서울 아파트 전세가율 공표치를 이번에 확보하지 못했으므로 전세보증금을 매매가의 55%로 가정했습니다. 대상은 수도권 규제지역의 무주택 세대, 취득세는 지방세법 제11조 제1항 제8호의 유상거래 주택 세율(6억 초과 9억 이하는 조문의 계산식, 9억 초과는 3%)을 적용했고 지방교육세와 농어촌특별세는 포함하지 않았습니다.
| 항목 | A: 매매 8억 | B: 매매 15억 | C: 매매 20억 |
|---|---|---|---|
| 승계 전세보증금(55% 전제) | 4억 4,000만원 | 8억 2,500만원 | 11억원 |
| 갭(직접 조달해야 하는 금액) | 3억 6,000만원 | 6억 7,500만원 | 9억원 |
| 취득세율(조문 적용) | 2.333% | 3.0% | 3.0% |
| 취득세액 | 약 1,867만원 | 4,500만원 | 6,000만원 |
| 증여추정 배제선(20%와 2억 중 작은 금액) | 1억 6,000만원 | 2억원 | 2억원 |
| 주담대 한도(10·15 구간) | 6억원 | 6억원 | 4억원 |
| 규제지역 LTV 40% 적용액 | 3억 2,000만원 | 6억원 | 8억원 |
| 둘 중 실제로 구속하는 쪽 | LTV 3억 2,000만원 | 둘이 같음 6억원 | 한도 4억원 |
| 거짓신고 과태료 상한(취득가액의 10%) | 8,000만원 | 1억 5,000만원 | 2억원 |
표에서 눈에 걸리는 줄은 두 개입니다. 하나는 증여추정 배제선이 10억원을 넘으면 비율이 아니라 2억원이라는 정액으로 고정된다는 점입니다. 8억 집은 1억 6,000만원까지 여유가 있지만 20억 집도 2억원이 끝입니다. 비싼 집을 살수록 소명하지 못한 금액의 허용 폭이 상대적으로 좁아집니다.
다른 하나는 구속 조건이 가격대마다 바뀐다는 점입니다. 8억에서는 LTV 40%가, 15억에서는 둘이 같아지고, 20억에서는 금액 한도 4억원이 먼저 걸립니다. "대출 한도가 6억"이라는 문장 하나만 기억하고 있으면 20억 구간에서 2억원을 잘못 계산하게 됩니다.
그런데 이 계산에는 지금 더 큰 문턱이 하나 붙어 있습니다
위 표는 제도상 한도를 계산한 것이고, 실제로는 그 앞에 문이 하나 더 있습니다. 2025년 10월 15일 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 지정됐고, 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지, 허가에 실거주 의무가 붙습니다. 경기 12곳은 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남입니다. 2026년 7월 1일에는 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 조정대상지역·투기과열지구로 추가 지정됐습니다(국토교통부 공고 제2026-882호·제2026-883호).
여기서 이 기사의 6,680건을 다시 봐야 합니다. 그 집계 기간은 2025년 10월까지입니다. 즉 이 통계가 담은 마지막 달이 허가구역 지정이 시작된 달입니다. 통계가 기록한 창은 그 뒤에 닫혔습니다. 전세를 승계해 임대로 두겠다는 계획은 실거주 의무가 붙은 허가 대상 거래에서는 원칙적으로 성립하지 않으므로, 같은 기준으로 집계한 다음 1년치 숫자는 성격이 다를 수밖에 없습니다. 이 기사를 "지금도 늘고 있다"로 읽으면 안 되는 이유입니다.
대출 쪽 조건도 같은 방향입니다. 2025년 6월 27일 대책으로 소유권 이전 조건부 전세대출은 취급 금지, 수도권·규제지역 전세대출 보증비율은 90%에서 80%로, 다주택자의 추가 주택 구입 목적 주담대 LTV는 0%가 됐습니다(시행 2025년 6월 28일). 10·15 대책은 여기에 1주택자가 임차인으로 받는 전세대출의 이자상환분을 DSR에 반영(시행 2025년 10월 29일)하고, 서울·수도권 규제지역 주담대 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 올렸습니다. 2026년도 가계부채 관리방안은 연간 가계대출 증가율 목표를 1.5%로 잡았습니다.
모자란 돈을 증여로 메우면 세금이 얼마인가
증여재산공제는 상속세 및 증여세법 제53조에 있습니다. 10년 합산 기준으로 배우자 6억원, 직계존속 5,000만원(미성년자는 2,000만원), 직계비속 5,000만원, 그 밖의 친족 1,000만원입니다(법률 제21065호, 시행 2026년 1월 2일). 세율은 제56조가 제26조를 끌어 쓰며, 1억원 이하 10%, 1억~5억원은 1,000만원에 초과분의 20%, 5억~10억원은 9,000만원에 초과분의 30%입니다.
| 부모로부터 받는 금액 | 과세표준(공제 5,000만원 차감) | 산출 증여세 | 실효세율 |
|---|---|---|---|
| 1억원 | 5,000만원 | 500만원 | 5.0% |
| 2억원 | 1억 5,000만원 | 2,000만원 | 10.0% |
| 3억원 | 2억 5,000만원 | 4,000만원 | 13.3% |
| 5억원 | 4억 5,000만원 | 8,000만원 | 16.0% |
신고세액공제 등 별도 항목은 반영하지 않은 산출세액입니다. 여기서 앞의 표와 나란히 놓아야 하는 숫자가 있습니다. 2억원을 증여로 받아 정직하게 신고하면 증여세는 2,000만원입니다. 같은 2억원을 20억 거래에서 거짓으로 기재했을 때의 과태료 상한은 취득가액의 10%, 즉 2억원입니다. 열 배 차이입니다.
증여추정의 법적 구조도 조문에 있습니다. 법 제45조가 자력 취득으로 보기 어려운 경우 취득자금을 증여받은 것으로 추정하고, 시행령 제34조 제1항 단서가 입증되지 않은 금액이 취득재산 가액의 20%에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하면 제외한다고 정합니다(대통령령 제36587호, 시행 2026년 9월 18일). 입증으로 인정되는 것은 신고·과세받은 소득금액, 신고·과세받은 상속·수증재산 가액, 재산 처분 대가나 부채로 받은 금전 중 해당 취득에 직접 사용한 금액 세 가지입니다. 같은 조 제2항은 국세청장이 연령·직업·재산상태 등을 고려해 별도 기준금액을 정하도록 하고 있습니다.
거짓 기재와 미신고의 값
같은 법 제28조가 과태료를 정합니다. 신고를 하지 않은 경우 500만원 이하(제2항 제1호), 거짓으로 신고한 경우 3,000만원 이하(제1항 제1호), 그리고 거짓 신고에 대해 취득가액의 100분의 10 이하(제3항)입니다. 거래대금 지급을 증명할 자료를 내지 않거나 거짓으로 낸 경우도 3,000만원 이하입니다.
자금조달계획서 자체에 붙은 개별 과태료 조항은 법률에 없습니다. 이 서류는 "신고사항"의 일부이므로, 미제출은 제28조 제2항 제1호, 거짓 기재는 제1항 제1호 또는 제3항으로 처리되는 구조입니다. 개별 부과 금액은 시행령 별표 3의 부과기준에 있지만 이번에 그 별표 본문은 확인하지 못했습니다.
Tip: 위 여덟 개 항목은 전부 종이 또는 파일로 남겨 두어야 하고, 조사는 계약 몇 년 뒤에 올 수 있습니다. 계약 단계에서 문서 스캐너로 증빙을 한 번에 정리해 두면 나중에 다시 모으는 일이 없습니다. (이 링크는 아마존 어소시어츠 제휴 링크로, 구매 시 저희가 소정의 수수료를 받을 수 있습니다.)
정부가 실제로 얼마나 들여다보고 있는가
국토교통부 부동산소비자보호기획단이 2025년 12월 24일 발표한 하반기 기획조사 결과가 가장 최근 공표치입니다. 조사 대상 기간은 서울·경기 이상거래 2023년 3월~2025년 8월, 대상 지역은 서울, 과천, 성남 분당구·수정구, 용인 수지구, 안양 동안구, 화성입니다.
| 항목 | 건수 |
|---|---|
| 총 위법 의심거래(보도자료 제목) | 1,002건 |
| 편법증여 의심 | 496건 |
| 거래금액·계약일 거짓신고 | 160건 |
| 가격띄우기 의심행위 | 161건 |
| 대출자금 용도 외 유용 | 135건 |
| 경찰 수사 의뢰 | 10건 |
| 지역별: 서울 / 과천 / 성남 분당 / 경기 | 572 / 43 / 50 / 101건 |
이 보도자료에는 숫자가 서로 맞지 않는 부분이 있고, 숨기지 않고 적어 둡니다. 본문의 세부 내역을 더하면 673 + 161 + 250 = 1,084건이 되어 제목의 1,002건과 맞지 않고, 지역별 위법 의심거래 합계 766건도 673건과 맞지 않습니다. 중복을 어떻게 제외했는지가 자료에 적혀 있지 않습니다. 어느 쪽이 맞다고 단정하지 않고, 규모의 자릿수만 참고하는 편이 안전합니다.
국세청 쪽 변화가 실무적으로는 더 큽니다. 2025년 10월 30일 발표로 2025년 11월부터 자금조달계획서를 국토교통부와 실시간 공유합니다. 종전에는 월 1회 넘겨받아 약 1.5개월의 지연이 있었고, 그 지연이 없어졌다는 뜻입니다. 2025년 9월 기준 검토한 자금조달계획서는 약 34만 건이고, 고가주택 잠정 기준은 약 30억원입니다. 2025년 10월 31일부터 부동산 탈세 전용 신고센터도 운영됩니다.
보유 단계에서 한 번 더 걸리는 지점
사고 나면 끝이 아닙니다. 종합부동산세법 제8조 제1항은 과세표준 계산에서 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 납세의무자 9억원을 공제하고, 시행령 제2조의4에 따라 주택분 공정시장가액비율은 100분의 60입니다(대통령령 제36132호, 시행 2026년 2월 27일). 2주택 이하 세율은 과세표준 3억원 이하 0.5%에서 시작해 6억~12억 구간은 360만원에 초과분의 1.0%, 12억~25억 구간은 960만원에 초과분의 1.3%입니다. 3주택 이상이 되면 12억~25억 구간의 초과분 세율이 1.3%에서 2.0%로 올라갑니다. 보유 현황 신고 기간은 같은 법 제8조가 9월 16일부터 30일까지로 정해 두었습니다.
숫자로 본 판단
지금 처음 이 계산을 한다면, 위 표들이 가리키는 결론은 세 줄입니다.
첫째, 이 기사의 숫자는 경고가 아니라 이미 지나간 창의 기록으로 읽는 편이 맞습니다. 집계 마지막 달이 허가구역 지정 달이고, 그 뒤로 실거주 의무와 소유권 이전 조건부 전세대출 금지가 붙었습니다. "30대가 몰려간다"를 지금의 흐름으로 읽고 뒤늦게 따라가는 것이 이 기사로 할 수 있는 가장 비싼 오독입니다.
둘째, 전세 승계는 현금 부담을 줄이지만 소명 부담은 줄이지 않습니다. 임대보증금은 서식에서 제7호 차입금이고, 남은 갭은 3억 6,000만원에서 9억원입니다. 그리고 증여추정 배제선은 10억원을 넘는 집에서 2억원에 고정됩니다. 갭이 클수록 소명해야 할 절대 금액이 커지는데 허용 폭은 커지지 않는 구조입니다.
셋째, 정직한 신고가 언제나 더 쌉니다. 2억원 증여의 산출세액이 2,000만원이고, 같은 금액을 20억 거래에서 거짓 기재했을 때 과태료 상한이 2억원입니다. 여기에 자금조달계획서가 2025년 11월부터 국세청과 실시간으로 공유되고 있다는 사실을 더하면, 계산은 더 볼 것이 없습니다. 어느 쪽으로 실수하는 편이 싼지가 열 배로 갈립니다.
금리와 한도가 어떻게 전달되는지는 기준금리에서 내 대출금리까지의 경로를 따라간 글에, 공급 대책이 실수요자에게 실제로 남기는 줄은 8·13 공급대책을 요건별로 뜯어 본 글에 정리해 두었습니다.
정직하게 남겨 둘 것
- 54.6%의 원 자료 자체는 열지 못했습니다. 의원실이 국토부에서 제출받은 비공표 자료이고, 국토부 보도자료·부동산원 공표통계에는 같은 통계가 없습니다. 수치는 복수 보도의 교차 확인으로 확보했습니다.
- 자금조달계획서 제출 대상의 지역·금액 문턱을 법령 원문으로 확정하지 못했습니다. 시행령 제3조 제1항이 별표 1로 넘기고 있고, 그 별표 본문을 열 수 없었습니다. 2020년 3월 13일 시행분 국토부 보도자료에 조정대상지역 3억원 이상·비규제지역 6억원 이상, 2020년 10월 27일 시행분에 규제지역 전 건과 법인 전 건, 투기과열지구 증빙자료 전 건이 적혀 있으나, 2026년 5월 29일 시행 시행령에서 그 금액이 그대로인지는 확인하지 못했습니다.
- 서울 아파트 전세가율·평균 매매가격·연령대별 매입 비중 공표 통계를 확보하지 못했습니다. 한국부동산원이 2026년 9월 15일 8월분 동향을 게시한 사실과 공표 항목에 전세가율이 포함된다는 사실만 확인했습니다. 그래서 위 계산표의 전세 55%는 공표치가 아니라 전제입니다.
- 국세청 사무처리규정 제42조 증여추정 배제기준 금액표(국세청 훈령 제2760호, 시행 2026년 8월 3일)는 조문 위치는 확인했으나 표가 이미지로 들어 있어 연령별·재산종류별 금액을 읽지 못했습니다. 30대 매수자에게 직결되는 표이므로 국세청 안내를 직접 확인하시기 바랍니다.
- HUG 전세보증금반환보증의 보증료율과 보증한도, 은행권 DSR 40%·2금융권 50%의 근거 규정 원문, 2026년 상반기 국토부 기획조사 결과 발표 여부도 확인하지 못했습니다.
계약 전 확인 순서
- 허가구역인지 먼저 확인합니다. 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳은 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이고 실거주 의무가 붙습니다. 전세 승계 계획이면 이 줄에서 끝날 수 있습니다.
- 여덟 개 항목을 금액으로 먼저 채워 봅니다. 임대보증금은 제7호 차입금입니다. 남는 금액이 자기자금으로 소명해야 하는 몫입니다.
- 소명하지 못하는 금액을 취득가액의 20%와 2억원 중 작은 금액과 비교합니다. 그 선을 넘으면 증여추정이 작동하는 구간입니다.
- 증여가 필요하면 공제 5,000만원과 세율표로 세액을 먼저 계산하고 신고합니다. 과태료 상한과 비교하면 선택지가 하나뿐입니다.
- 대출은 두 숫자를 모두 계산합니다. 구간별 금액 한도와 LTV 40% 중 작은 쪽이 실제 한도입니다.
- 신고 기한 30일을 계약서에 적어 둡니다. 계약체결일부터이고, 자금조달계획서는 이 신고와 함께 냅니다.
- 증빙서류 여덟 종을 계약 단계에서 보관합니다. 실시간 공유 체계에서는 조회 시점이 앞당겨져 있습니다.
확인한 곳
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조·제28조(법률 제20194호, 시행 2024. 5. 17.), 같은 법 시행령 제3조(대통령령 제36365호, 시행 2026. 5. 29.), 시행규칙 제2조(국토교통부령 제1557호, 시행 2026. 2. 10.): 국가법령정보센터
- 주택임대차보호법 제3조, 상속세 및 증여세법 제26조·제45조·제53조·제56조와 시행령 제34조, 지방세법 제11조·제13조의2, 종합부동산세법 제8조·제9조와 시행령 제2조의4: 국가법령정보센터 조문 본문
- 투기과열지구·조정대상지역 지정(국토교통부 공고 제2026-883호·제2026-882호, 시행 2026. 7. 1.): 국가법령정보센터 행정규칙
- 수도권 중심의 가계부채 관리 강화방안(2025. 6. 27.), 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안(2025. 10. 15.), 2026년도 가계부채 관리방안(2026. 4. 1.), 3단계 스트레스 DSR 시행방안(2025. 5. 20.): 금융위원회
- 토지거래허가구역 지정과 규제지역 확대(2025. 10. 15.), 하반기 부동산 이상거래 기획조사 결과(2025. 12. 24.), 자금조달계획서 실시간 공유(국세청, 2025. 10. 30.): 대한민국 정책브리핑
- 전국주택가격동향조사의 공표 항목과 공표 일정: 한국부동산원
이 글은 공개된 법령과 정부 발표 자료를 정리한 것이며, 특정 거래에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 글쓴이는 세무사·변호사·공인중개사 등 관련 자격을 갖고 있지 않습니다. 세액과 한도는 본문에 적은 전제와 시행일 기준의 계산이고, 지방교육세·농어촌특별세 등 부가 항목과 개별 감면은 반영하지 않았습니다. 실제 신고와 납부 전에는 관할 지자체 세무부서, 국세청 또는 자격을 갖춘 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.
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